Compró un inmueble en dólares, ahora le pesificaron la deuda al tipo de cambio oficial

La cámara de apelaciones entendió que el deudor se libera de su obligación pagando el saldo de precio en pesos argentinos, aunque se hayan pactado dólares

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Se subastó un inmueble, una compraventa inmonbiliaria. Se dejó una seña en pesos, el saldo se pactó abonarlo en dólares. El precio subastado.

Es decir, en el acto de la subasta el comprador pagó en pesos el equivalente al 30% del precio en concepto de seña. Aprobada la subasta por el juez de primera instancia se intimó, como es de estilo, al comprador para que cancele el saldo.

Pero el comprador del inmueble pidió judicialmente pagar el saldo en pesos argentinos. El juez de primera instancia aprobó esto,  al tipo de cambio vendedor del BNA, “en virtud de los límites que impone la normativa cambiaria del BCRA para la compra de la divisa americana”.

Aplicó al respecto el artículo 765 del nuevo código civil y comercial. Es decir, el juez permitió la cancelación del saldo en pesos argentinos, moneda de curso legal, al tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina. Esta norma dispone:

La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal.

 

Quien pactó en dólares, puede pagar en pesos

En concreto, la cámara le dio al deudor la posibilidad de cancelar el saldo del precio en pesos pero convirtiéndose el monto adeudado en dólares estadounidenses a moneda local, conforme el tipo de cambio oficial al que puede acceder el particular para hacerse de moneda extranjera en el mercado.

Es decir, la cámara autorizó a pagar en pesos en el régimen vigente que es el del “dólar solidario” (art. 35 Ley 27.54), sin la percepción adicional del 35% a cuenta del impuesto a las Ganancias y Bienes Personales establecida por el BCRA reglamentada en la Resolución General de la AFIP 4815/2020.

La cámara afirmó:

Desde esta perspectiva no puede sino mantenerse la decisión apelada, en punto a la posibilidad de cancelar el saldo del precio en pesos, pero convirtiéndose el monto adeudado en dólares estadounidenses a moneda local, conforme el tipo de
cambio oficial al que puede acceder el particular para hacerse de moneda extranjera en el mercado que en el régimen legal actualmente vigente se conoce como “dólar solidario” (art. 35 Ley 27.541).

Ello sin la percepción adicional del 35% a cuenta del Impuesto a las Ganancias y Bienes Personales establecida por el BCRA
reglamentada en la Resolución General AFIP 4815/2020. 

La pregunta es qué pasa con el acreedor, que recibirá un precio muy inferior al de mercado y pactado en el contrato, quién asume ese costo… Evidentemente quien vendió el inmueble.

 

Sentencia completa – saldo en pesos al dólar solidario

#21735647#270900801#20201019085209707
Poder Judicial de la Nación
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial
HTC
104.315 / 1998
FIDEICOMISO DE RECUPERACION CREDITICIA c/  …
OTRO s/ EJECUTIVO
Buenos Aires, 19 de octubre de 2020.-
Y VISTOS:
1.) Apeló la parte actora en forma subsidiaria la resolución dictada con
fecha 18.02.2020 -mantenida en el decreto dictado el 16.09.2020-, que autorizó a la
compradora del inmueble subastado en autos a abonar el saldo del precio en pesos, al
tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina del día inmediato
anterior al depósito, ello en virtud de los límites que impone la normativa cambiaria
del BCRA para la compra de dólares estadounidenses.
Los fundamentos del recurso fueron desarrollados en el escrito
presentado el 28.02.2020, siendo contestados por la adquirente del bien con fecha
05.03.2020.
2.) La recurrente se quejó de esta decisión, alegando que en tanto la
deuda reclamada en el sub lite quedó consolidada en dólares estadounidenses, la base
de la subasta fue fijada en esa moneda y la venta se concretó en esas condiciones, el
comprador se encuentra obligado a depositar el saldo de precio en dólares
estadounidenses, cumpliendo de esa forma con las condiciones establecidas en los
edictos judiciales.
Agregó que autorizar al comprador a que deposite pesos al tipo de
cambio vendedor que publica el Banco de la Nación Argentina, en lugar de dólares
estadounidenses, moneda en que se fijó la base del remate, no es otra cosa que
provocar la disminución del precio de venta, perjudicando a su mandante que verá
reducido el recupero del crédito al recibir pesos a un tipo de cambio muy inferior a la
realidad del mercado.
Hizo hincapié en que las condiciones de venta del bien se encontraban
claramente establecidas en los edictos publicados a los que la compradora tuvo
acceso, por lo que el único monto autorizado a abonar en pesos era el de la seña.
Agregó que la imposibilidad de acceso a la moneda extranjera no es
absoluta, toda vez que en el mercado cambiario existen diversos mecanismos que, sin
confrontar con las leyes locales, permiten hacerse de dólares estadounidenses y a los
que no aplican las restricciones impuestas por la Comunicación A 6815 del BCRA.
Mencionó a modo de ejemplo que a través de la compraventa de bonos (dólar
“Bolsa” o dólar “MEP”), se pueden adquirir dólares estadounidenses sin limitaciones
y mediante un procedimiento sencillo para cualquier ahorrista y, mucho más, para
una empresa como Coralino SA que como productora y exportadora de nueces
participa activamente en operaciones de comercio exterior.
Puntualizó que la Comunicación 6815 del BCRA fue dictada el 28 de
octubre de 2019 y, dado su tenor, tuvo suficiente repercusión mediática en todos los
medios nacionales, es decir, que no sólo al momento de la publicación de edictos y
de la realización de la subasta ya había sido dictada y sus términos contaban con
plena vigencia sino que, además, no podía reportarse desconocida, mucho menos,
para una empresa que opera con el exterior.

Hizo hincapié en que las condiciones para la compra del inmueble,
fueron debidamente acordadas y publicadas en el mismo contexto económico
existente en la actualidad, por lo que la adquirente, quien además, en el mismo
remate, realizó la oferta de compra de viva voz y en dólares estadounidenses, debió
haber tomado los recaudos necesarios para contar con la totalidad de los fondos
líquidos y en la misma especie, dentro del plazo correspondiente.
Indicó que era evidente que el real motivo del pedido no era la
imposibilidad de adquisición de dólares estadounidenses, sino que en tanto la
cotización por las diferentes vías existentes supera la publicada por el Banco de la
Nación Argentina, para el obligado es notablemente conveniente acogerse a esta
última, porque conlleva un ahorro directo. Agregó que incluso, si contase con los
dólares estadounidenses, obtendría también el beneficio de conservarlos,
desprendiéndose de los pesos argentinos afectados por la pérdida de su valor.
También refirió que el tipo de cambio “oficial” no representa el valor
real de la moneda previamente determinada, por lo que el pago en pesos calculado
por dicho mecanismo, nunca puede ser considerado equivalente a la obligación
original y por eso no puede gozar de los efectos liberatorios que dispone el art. 765
del Código Civil y Comercial de la Nación.

Por último, indicó que el Fideicomiso de Recuperación Crediticia Ley
12.726, actual titular del crédito que se reclama, es un ente creado a los fines de
recuperar la mayor parte posible de las deudas que le fueron transferidas, debiendo
transferir su resultado al estado provincial, de tal suerte, que los ingresos producidos
por la gestión de recupero de este ente especializado, benefician directamente a la
Provincia de Buenos Aires y a sus contribuyentes y la injusta decisión tomada, afecta
directamente las arcas provinciales y a los ciudadanos que la habitan.

3.) Pues bien, del examen de las constancias digitales del expediente
realizado a través del Sistema de Gestión Judicial, resulta que, con fecha 03.12.2018,
se decretó la venta en pública subasta del inmueble de propiedad del co-demandado
Alfredo …cuya base fue fijada, en el decreto dictado el 24.09.2019, en la
suma de U$S 1.290.000.
A pedido del martillero, con fecha 24.10.2019, se lo autorizó a recibir
la seña del posible comprador tanto en dólares estadounidenses como en pesos, al
cambio oficial tipo vendedor del Banco de la Nación Argentina correspondiente al
día hábil anterior a la fecha del remate.
Del boleto de compraventa fechado el 05.12.2019 surge que resultó
compradora del bien la firma Coralino SA, por la suma de U$S 1.295.000, quien
abonó en el acto de venta la suma de $ 24.184.125, equivalente a U$S 388.500 (30%
del precio) en concepto de seña.

El 14.02.2020 se aprobó la subasta y se intimó a la adquirente a
depositar el saldo de precio.
.CCC SA solicitó, mediante escrito de fecha 13.02.2020, depositar
el saldo de precio en moneda de curso legal, pedido que reiteró el 17.02.2020.
Finalmente, el juez la autorizó en autos a abonar la obligación
pendiente en pesos, al tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina
del día inmediato anterior al depósito, ello en virtud de los límites que impone la
normativa cambiaria del BCRA para la compra de dólares estadounidenses, lo que
motivó la interposición del recurso bajo examen.

4.) En el caso, se encuentra involucrada una obligación asumida en
moneda extranjera, que se pretende cancelar mediante el pago de una suma
equivalente en pesos.
Pues bien, el art. 765 CCCN establece que la obligación es de dar
dinero, si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al
momento de la constitución de la obligación y que, si por el acto por el que se ha
constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la
República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el
deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal.
El art. 766 CCCN agrega que el deudor debe entregar la cantidad
correspondiente de la especie asignada.
Es claro, que el principio establecido en el art. 765 transcripto supra,
da un giro en la cuestión relativa a la naturaleza de la obligación contraída en
moneda extranjera con relación a la anterior regulación de la materia, contenida en el
art. 617 del Código Civil -luego de su modificación por la ley 23.928-, que establecía
que las obligaciones de dar moneda extranjera, se regían por las de dar sumas de
dinero. El régimen hoy vigente estipula que dicha obligación debe considerarse
como de dar cantidades de cosas, mas establece, expresamente, que el deudor puede
liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal.
En suma, la moneda extranjera como principio, no es dinero en
nuestro país, sino simple cantidad de cosas fungibles, sin embargo, a esa clase de
deudas (en moneda extranjera), les resulta aplicable la disposición especial receptada
en el CCCN, que admite para el deudor la posibilidad de desobligarse dando el
equivalente en moneda de curso legal al tiempo del vencimiento de la obligación,
siguiendo el criterio general que rige respecto de cosas fungibles, que permite que
puedan ser sustituidas por otras equivalentes, a costa del deudor. Es claro que,
tratándose de una deuda de “valor”, el CCCN prevé como expresa solución legal, que
la valuación de la moneda extranjera puede efectuarse en moneda de curso legal, en
términos pecuniarios actuales. Ello, dado que participa de la peculiaridad de las cosas
fungibles, respecto de las cuales, como son cosas eminentemente reemplazables,
cabe obtener la reposición de igual cantidad, en moneda de curso legal (véase sobre
el tema: Llambías Jorge Joaquín, “Tratado de Derecho Civil – Obligaciones”, T° II,
p. 192 y ss.).

Desde esta perspectiva no puede sino mantenerse la decisión apelada,
en punto a la posibilidad de cancelar el saldo del precio en pesos, pero convirtiéndose
el monto adeudado en dólares estadounidenses a moneda local, conforme el tipo de
cambio oficial al que puede acceder el particular para hacerse de moneda
extranjera en el mercado que en el régimen legal actualmente vigente se conoce
como “dólar solidario” (art. 35 Ley 27.541), sin la percepción adicional del 35% a
cuenta del Impuesto a las Ganancias y Bienes Personales establecida por el BCRA
reglamentada en la Resolución General AFIP 4815/2020.
Con este único alcance se receptará el remedio articulado.

5.) Por todo ello, esta Sala RESUELVE:
Hacer lugar parcialmente al recurso incoado y, por ende, modificar el
decreto apelado en el sentido expuesto en el considerando 4.) de la presente.
Distribuir las costas de Alzada en el orden causado, atento las
particularidades del caso y el modo en que se resuelve (art. 68, párrafo segundo,
CPCCN).

Notifíquese la presente resolución a las partes. Oportunamente,
devuélvase virtualmente las actuaciones a la instancia anterior. Sólo intervienen los
firmantes por hallarse vacante el restante cargo de Juez de esta Sala (art. 109,
Reglamento para la Justicia Nacional).
A fin de cumplir con la publicidad prevista por el art. 1 de la ley
25.865, según el Punto I.3 del Protocolo anexado a la Acordada 24/13 CSJN, hágase
saber a las partes que la publicidad de la sentencia dada en autos se efectuará
mediante la pertinente notificación al CIJ.
MARÍA ELSA UZAL
ALFREDO A. KÖLLIKER FRERS
VALERIA C. PEREYRA
Prosecretaria de Cámara

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