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Hipotecarios UVA y su encrucijada

Cerca de 100.000 hogares, deudores de los créditos hipotecarios UVA, reclaman por soluciones. Se habla de usura, del riesgo (cierto) de pérdida de sus viviendas. Deudas que en lugar de reducirse, crecen.

Por Nicolás González *

Cerca de 100.000 hogares, deudores de los créditos hipotecarios UVA, reclaman por soluciones. Se habla de usura, del riesgo (cierto) de pérdida de sus viviendas. Deudas que en lugar de reducirse, crecen.

¿Sabíamos en qué consistían estos préstamos? Creo sinceramente que no.

La Argentina, un país con una historia crónica de inflación, cuando generó oportunidades de crédito hipotecario, de manera muy raquítica, lo hizo con esquemas de tasas nominales, subsidiadas, en cuotas fijas que iban “licuándose” fruto del impacto del aumento de los precios de la economía. Para aquellos que pudieron acceder a los mismos, fue una fiesta. ¿Consecuencias? No se generó nunca un mercado de crédito de largo plazo, puesto que nadie pondría dinero para recibir durante años pesos depreciados. En las finanzas, uno gana, otro pierde.

Tres variables se debían conjugar para un desarrollo armónico: dólar – inflación y salarios. Una evolución que mantuviese un equilibrio en su crecimiento. En Argentina. En un plazo de 20 años mínimo. Difícil de por sí.

A partir de 2019 la situación se complicó. No se generaron ya nuevos créditos y se hizo más difícil afrontar las cuotas. La inflación empezaba a ganar el partido a los salarios. Y eso se profundizó en 2020 y muestra una tendencia preocupante.

Se generaron diversas medidas, sólo paliativos, para diferir en algunos casos el impacto de las cuotas dentro de los presupuestos de los deudores y luego, el congelamiento de cuotas, pero de manera transitoria. Se empezó a profundizar el descalce entre la capacidad de pago de los tomadores y el crecimiento (nominal) de las cuotas y el capital remanente.

¿La solución aportada? Extender la vida de los préstamos y postergar al final de la misma las diferencias que iban generándose. Con matices, pero no llegó el final deseado por el colectivo Hipotecados UVA, que apuntaba a una reconversión de sus deudas, saliendo del esquema contractual inicial.

Puntos que son mencionados en los debates y discusiones relativos a este tema, a saber:

  • La morosidad de los préstamos es baja, básicamente por ser una deuda prioritaria para los deudores. Para algunos, es una demostración de una queja sobredimensionada.
  • Luego del congelamiento hasta el 31-01-21, se habilita la posibilidad de ejecuciones judiciales. ¿Escenario masivo? Aparecen casos concretos.
  • El valor de la propiedad mantuvo o incrementó su valor en pesos, ya que el mercado fija precios en dólares. Es un punto a favor, pero no hace al pago de la deuda. ¿Por qué?
  • Porque los deudores compraron sus propiedades para vivienda única, no fue una operación especulativa. No sería lógico plantear su venta para cancelar la deuda.
  • La deuda no ya en UVAs, sino en pesos, no se reduce, sino por el contrario, crece. ¿Por qué?

Aquí es donde cobra fuerza la Educación Financiera.

Este tipo de préstamos en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) se indexan en función de la inflación. No es una operación de pesos nominales y cuotas fijas, sino todo lo opuesto. Tomaste una deuda en UVAs, no en pesos.

Esto permitió poder financiar una parte importante del precio de las viviendas (70% aprox) e ingresar con una cuota inicial (del orden del 25% del ingreso), haciendo factible la compra.

Cuando contratas un producto financiero, comprender la modalidad de amortización del préstamo y su evolución es clave. El sistema francés es un método de cuota fija, que casi no reduce deuda durante los primeros años; la cuota que pagás es básicamente interés. Más actualización.

¿Pero cómo si es una cuota fija su valor nominal (en pesos) aumenta mes a mes? Porque la cuota es fija en UVAs, no en pesos. Nada sutil la diferencia. Deberíamos haberlo comprendido al haber contraído la deuda. O comprender los riesgos. Como ciertamente también los bancos debieron poner el foco en este punto.

Pensando en una solución que contemple el esquema y lo haga “pagable” pensamos que:

  • Sin una correlación de crecimiento entre inflación e ingresos, la única opción técnica es un seguro que cubra este riesgo. ¿A cargo de quién?
  • El diferimiento de diferencias a cargo del deudor al vencimiento del préstamo está agotado. Ya se “pateó” mucho hacia adelante.
  • La capacidad de pago como % del ingreso fue factor clave para el otorgamiento; deberá revisarse posiblemente mayor al 30%, pero en un modelo de mayor previsibilidad. En este sentido sugiero ver las diversas y confusas decisiones judiciales relativas a los Planes de Ahorro.
  • La tasa de interés real puede ser revisada y reducida, de manera excepcional. Y relacionarse con la tasa que se abona en los Plazos Fijos UVA, hoy del 1% anual.

La lógica del esfuerzo compartido, deberá combinar con inteligencia estos factores, para alcanzar un esquema que funcione sin la necesidad de permanentes parches.

La inflación distorsiona nuestra comprensión de los fenómenos financieros, generando la llamada trampa de la nominalidad. Los créditos UVA significaron un producto que no estuvo acompañado de un nivel de inflación bajo y estable. El mejor ejemplo del desfasaje es que la variación de precios al consumidor de Marzo/21 fue del 4.80%, así crecerá la deuda en UVAs.

La mayoría de los países tienen valores menores… pero para todo un año.


*Contador Público , Docente Universitario especialista en Finanzas, Titular del ABC de tu dinero

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