Regulan alquiler temporario por ley

“1983/2023 – 40 AÑOS DE DEMOCRACIA”

CONGRESO NACIONAL
CÁMARA DE SENADORES
SESIONES ORDINARIAS DE 2023
ORDEN DEL DÍA No 113
31 de Agosto de 2023
SUMARIO
COMISIÓN DE LEGISLACIÓN GENERAL Y DE TURISMO

Dictamen en el proyecto de ley de la señora senadora Ianni y otras/os y en el de la señora senadora Juri, sobre contratos de alquiler temporario de vivienda para uso turístico. (S-208, 1831/23)

DICTAMEN DE COMISIÓN

Honorable Senado:

Vuestras Comisiones de Legislación General y de Turismo, han considerado el proyecto de ley de la senadora Ianni y Otras/os, registrado bajo Expte S-208/23, sobre contratos de alquiler temporario de vivienda para uso turístico y el proyecto de ley de la senadora Juri, registrado bajo el Expte S-1831/23, por el que se regula el contrato de locación temporaria con fines turístico en la rep. argentina.; y por las razones que dará el miembro informante, se aconseja la aprobación siguiente:

PROYECTO DE LEY El Senado y Cámara de Diputados,…

CAPÍTULO I Objeto. Personas alcanzadas. Principios

Artículo 1°.- Objeto. La presente ley tiene por objeto la regulación del contrato de locación temporaria con fines turísticos en la República Argentina.

Artículo 2 °.- Personas Alcanzadas. Son personas alcanzadas por la presente ley, los propietarios o administradores que cuenten con poder y/o autorización correspondiente para comercializar inmuebles de forma temporaria, los huéspedes y toda persona que comercialice, publicite u ofrezca a través de cualquier medio viviendas de alquiler temporario para uso turístico.

Artículo 3°.- Principios rectores de la presente ley:

a) Desarrollo sustentable de las actividades que integran la cadena de valor del turismo en sus tres dimensiones: ambiental, económica y social.

b) Optimización de la calidad de los destinos y las prestaciones turísticas en todas sus formas y modalidades a fin de satisfacer la demanda nacional e internacional.

c) Competitividad, asegurando las condiciones necesarias para el desarrollo de la actividad a través de un producto turístico competitivo.

d) Protección de los derechos de los y las turistas a través de procedimientos eficaces de prevención y solución de conflictos.

e) Transparencia y seguridad jurídica.
f) Defensa y fortalecimiento de la competencia leal.

CAPÍTULO II Definiciones Artículo 4°.- Definiciones:

a. Contrato de alquiler temporario turístico: Se entiende por contrato de alquiler temporario turístico al servicio de alojamiento en viviendas con fines turísticos utilizadas total o parcialmente por un período mínimo de 1 (un) día que incluya al menos 1(una) pernoctación y un máximo de 90 días.

b. Vivienda de uso turístico: Se entiende por vivienda de uso turístico a toda unidad habitacional extra hotelera ubicada en el territorio nacional en la que se comercialice de manera habitual el servicio de alojamiento por un plazo mínimo de 1 (un) día que incluya al menos 1 (una) pernoctación y un plazo máximo de 90 días.

c. Plataforma digital de alquiler temporario turístico: Entiéndase como aquella que lleve a cabo la comercialización, promoción y/u oferta del alquiler temporario turístico de las unidades habitacionales situadas en todo el territorio nacional por medios informáticos.

Artículo 5.- Actividad Excluida: En el caso en que un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal se destine más de un sesenta por ciento (60%) de las unidades funcionales con destino habitacional a la actividad objeto de la presente y pertenezcan a un mismo propietario,

se encuentren bajo la misma administración o se ofrezcan bajo una misma marca, no será de aplicación la presente ley y deberán contar con la habilitación, registro y categorización que corresponda según la Ley No 18.828 o la que en el futuro la reemplace.

CAPÍTULO III Creación del Registro.

Artículo 6°.- Créase en el ámbito del Ministerio de Turismo y Deportes de la Nación o quien en el futuro lo reemplace, el Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Turístico Temporario.

Artículo 7°.- Registro: Deberán registrarse todas las unidades habitacionales que sean ofrecidas y comercializadas bajo los criterios expresados en el artículo 4° de la presente ley. Al momento de la solicitud de la inscripción se le requerirá al propietario o administrador, la habilitación para la comercialización emitida por las autoridades competentes de sus respectivas jurisdicciones y el cumplimiento de las obligaciones tributarias y fiscales correspondientes.

CAPÍTULO IV Autoridad de aplicación. Funciones. Atribuciones. Inspección y contralor

Artículo 8°. – Autoridad de aplicación. El Ministerio de Turismo y Deportes de la Nación o quien en el futuro lo reemplace, será la autoridad de aplicación de la presente ley.

Artículo 9°. – Funciones. Son funciones y atribuciones de la autoridad de aplicación las siguientes:

a. Determinar los requisitos generales y específicos que se deberán cumplir a los efectos de obtener la inscripción en el registro conforme a lo establecido en esta ley, su reglamentación y las normas que en su consecuencia se dicten.

b. Recibir la documentación requerida de la propiedad conforme a la reglamentación de la presente y proceder a su inscripción en el registro; emitiendo la constancia respectiva.

c. Aplicar las sanciones que correspondan de acuerdo a la reglamentación de la presente ley.

d. Remitir a los organismos o reparticiones públicas que correspondan las denuncias que sean de competencia de otras dependencias administrativas y que deban ser resueltas por las mismas.

e. Solicitar, previa notificación fehaciente y mediante resolución fundada la baja, el retiro o la suspensión de toda publicación que no posea el número de inscripción en el Registro.

Artículo 10.- Convenios

La autoridad de aplicación podrá celebrar convenios de colaboración y coordinación sobre las actividades establecidas en el artículo 9 de la presente ley para el contralor y fiscalización de las viviendas de alquiler temporario turístico con los respectivos organismos de turismo provinciales, municipales y de la Ciudad autónoma de Buenos Aires.

Facultase a la autoridad de aplicación para delegar en forma concordante en su aplicación las funciones de fiscalización, intimación y requerimientos con el objeto de detectar posibles incumplimientos a la presente ley. Las actuaciones resultantes deberán ser remitidas a la autoridad de aplicación a fin de implementar la aplicación de sanciones establecidas en el artículo 16 de la presente ley.

A los efectos de la asignación de competencias en los citados convenios, se deberán seguir las siguientes pautas:

1) Estado Nacional: Vigilar el cumplimiento del marco general de la actividad; imponer las sanciones que correspondan por la violación del cumplimiento de las obligaciones y las restantes funciones contempladas en el artículo 14 de la presente ley;

2) Estados Provinciales: Regular lo que atañe a la clasificación y categorización de los establecimientos y la regulación específica de la clase Alquileres Temporarios con fines Turísticos en cuanto a cumplimiento de los parámetros mínimos y normas de seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad, etc., teniendo presente el marco general establecido por la legislación nacional. Asimismo, colaborar con la autoridad de aplicación nacional y/o instrumentar en forma directa un sistema de registro público obligatorio. La información relativa a dicho Registro debe ser compartida en forma permanentemente y actualizada con la autoridad nacional, y ser autoridad de control en lo que respecta a las cuestiones de su competencia y a aquellas delegadas por la autoridad de control nacional;

3) Estados Municipales: Regular lo atinente al ordenamiento urbano y edilicio (zonificaciones, códigos de construcción, y en caso que así lo disponga la legislación provincial en vigencia, cumplimiento de parámetros mínimos en seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad, etc. y lo que en este aspecto le concierne en forma específica a la actividad de Alquileres Temporarios con fines Turísticos. Asimismo, deberá ser autoridad de control y fiscalización en lo que respecta a las cuestiones de su competencia, y a aquellas delegadas por la autoridad de control provincial y/o nacional

Artículo 11.- De las plataformas digitales.

Sin perjuicio de las obligaciones que resulten de la aplicación de cualquier otra normativa vigente, las plataformas digitales que ofrezcan, intermedien, y/o celebren contratos de locación temporarios con fines turísticos, deberán:

a. Habilitar un campo en la plataforma digital para que el propietario informe el número de inscripción ante el registro de cada unidad;

b. Proceder a la baja, retiro o suspensión de toda publicación que no posea el número de inscripción en el registro, previa notificación fehaciente al propietario o administrador de la unidad en alquiler.

c. Utilizar la moneda nacional pesos argentinos para los anuncios y/u ofertas de unidades habitacionales que surjan como resultado de las búsquedas realizadas desde el territorio nacional; y para el procesamiento de pagos efectuados por huéspedes mediante la intermediación de plataformas cuando se trate de transacciones realizadas a través de medios de pago electrónicos nacional respecto, de unidades habitacionales ubicadas en el territorio nacional.

CAPÍTULO V Derechos y Obligaciones del titular de la vivienda de uso turístico

Artículo 12.- Derechos. Son derechos del titular propietario o administrador de la vivienda de uso turístico entre otros: a. Una vez cumplidos los requisitos exigidos por la presente ley se obtendrá la inscripción en el registro; b. Los que se desprenden de las normas aplicables vigentes para la actividad hotelera en general.

Artículo 13.- Obligaciones. El titular propietario o el administrador de la vivienda de uso turístico, tendrá enunciativamente las siguientes obligaciones:

a. Entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad y en los términos pactados;

b. Tener vigente la habilitación, registro y autorización de uso turístico de la vivienda correspondiente;

c. En el proceso de comercialización hacer uso de sitios formales y regulares en todo el territorio nacional, proveyendo a los mismos del número de inscripción que deberá figurar en la oferta, así como las características reales de la vivienda a ser ofrecida;

d. Responder frente al huésped respecto a las normas generales relativas a la actividad hotelera;

e. Estar inscripto en los regímenes tributarios que correspondan a cada jurisdicción como prestador de servicios de alquiler temporario turístico;

f. Solicitar a la autoridad de aplicación la suspensión a baja respectiva del registro cuando así se correspondiere con la realidad.

g. Presentar una declaración jurada en la que conste el cumplimiento de las disposiciones de seguridad e higiene de los inmuebles objeto de la presente ley de acuerdo a la normativa vigente en la República Argentina. La misma deberá ser suscripta por un ingeniero, arquitecto o especialista en higiene o seguridad.

h. Contratar seguro de responsabilidad civil por daños contra terceros.

CAPÍTULO VI Derechos y Obligaciones del “Huésped”

Artículo 14- De los derechos del huésped: El “huésped” de Alquiler Temporario Turístico, en su calidad de consumidor y usuario de un servicio surgido en una relación de consumo, tiene todos los derechos que surgen de la Ley Nacional de Defensa del Consumidor (Ley 24240), o la que en el futuro la reemplace.

Artículo 15.- De las obligaciones del huésped: A los efectos de esta Ley, y sin perjuicio de lo establecido en otras regulaciones que resulten aplicables, los huéspedes de Alquileres Temporarios Turísticos tienen la obligación de: 1. Observar las reglas de higiene, educación, convivencia social, y de respeto a las personas, instituciones y costumbres para la utilización adecuada de los diferentes servicios turísticos. 2. Respetar las instalaciones y los equipamientos del inmueble dado en Alquiler Temporario Turístico.

CAPÍTULO VII RÉGIMEN SANCIONATORIO

Artículo 16.- Régimen Sancionatorio: Ante el incumplimiento de esta ley, la autoridad de aplicación instará el régimen sancionatorio, según la gravedad de los hechos:

a. Apercibimiento;
b. Suspensión en el registro con un máximo de 90 días corridos;

c. Baja del Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Turístico Temporario de la República Argentina.

c. 1. Se procederá a la baja del registro en caso de acumularse 3 (tres) suspensiones.

c. 2. La suspensión o baja del Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos de la República Argentina deberá ser comunicada por la Autoridad de Aplicación a las Plataformas Digitales de Alquiler Temporario Turístico a fin de que inmediatamente retiren de la comercialización, promoción, y/o publicidad del alquiler temporario turístico la unidad sobre la que pesa la sanción.

c. 3. Operada la baja, la unidad en cuestión no podrá ponerse nuevamente en el mercado de alquileres temporarios turísticos por un lapso de 5 años a contar a partir de que quede firme la sanción.

c. 4. En caso de comprobarse que la persona titular o responsable del inmueble sujeto a alquiler temporario turístico, ejerza la actividad durante la vigencia de la suspensión o baja en el registro, se solicitará a la jurisdicción correspondiente la aplicación de una multa.

Artículo 17.- En el caso de incumplimiento de la presente por parte las Plataformas Digitales de Alquiler Temporario Turístico, las mismas serán pasibles de las siguientes sanciones:

a. apercibimiento;
b. multas a determinar por la autoridad competente; c. suspensión de operar en el país;
d. cese definitivo de actividades en el país.

CAPÍTULO VIII Resolución alternativa de conflictos

Artículo 18.- Resolución de conflictos. Para la resolución de conflictos que pudieran suscitarse entre personas locadoras y locatarias será de aplicación el Sistema Nacional de Arbitraje de Consumo (SNAC). Dicho sistema extrajudicial atenderá y resolverá aquellos casos en los que pueda existir incumplimientos a la normativa emanada de esta ley.

Artículo 19.- Adhesión. La adhesión de los locadores al sistema arbitral deberá manifestarse en forma expresa al momento de la inscripción en el registro y se hará constar en el mismo.

CAPÍTULO IX Disposiciones Finales

Artículo 20.- Incorpórese a la ley No 25.997 como inciso 1.1.6 del Anexo I el siguiente texto: 1.1.6.: “Servicios de alojamiento en viviendas con fines turísticos, utilizados de forma total o parcial por un período mínimo de 1 (un) día con al menos 1 (una) pernoctación y, un máximo de 90 días”.

Artículo 21.- Aplicación supletoria. Será aplicable en forma supletoria el régimen sancionatorio de la ley Nacional de Turismo N° 25.997, y la ley de procedimientos administrativos N°19.549.

Artículo 22.- Reglamentación. La presente ley deberá ser reglamentada dentro de los CIENTO OCHENTA (180) días de su promulgación.

Artículo 23.- Invitación. Invitase a las provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a adherir a la presente ley.

Artículo 24.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.

De conformidad con lo establecido en el art.110 del Reglamento del H. Senado, este dictamen pasa directamente al orden del día.

Salas de las Comisiones, 31 de agosto de 2023.

Daniel P. Bensusán – Silvia del Rosario Giacoppo – Ana M. Ianni – María I. Pilatti Vergara – Mariana Juri – Mariano Recalde – María E. Duré – Sergio N. Leavy – Silvina M. García Larraburu – María E. Catalfamo – Nora del Valle Giménez – Anabel Fernández Sagasti – Edgardo D. Kueider – Guillermo E. Andrada – Cristina López Valverde – Pablo D. Blanco – Edith E. Terenzi – Lucila Crexell – María B. Tapia – Magdalena Solari Quintana.

ANTECEDENTES (I) PROYECTO DE LEY

El Senado y Cámara de Diputados,… CAPÍTULO I

Objeto. Personas alcanzadas. Principios

Artículo 1°. – Objeto. La presente ley tiene por objeto la regulación del contrato de locación temporaria con fines turísticos en la República Argentina.

Artículo 2 °. – Personas Alcanzadas. Son personas alcanzadas por la presente ley, los propietarios o administradores que cuenten con poder y/o autorización correspondiente para comercializar inmuebles de forma temporaria, los huéspedes y toda persona que comercialice, publicite u ofrezca a través de cualquier medio viviendas de alquiler temporario para uso turístico.

Artículo 3°. – Principios rectores de la presente ley:

1. a)  Desarrollo sustentable de las actividades que integran la cadena de valor del turismo en sus tres dimensiones: ambiental, económica y social.
2. b)  Optimización de la calidad de los destinos y las prestaciones turísticas en todas sus formas y modalidades a fin de satisfacer la demanda nacional e internacional.
3. c)  Competitividad, asegurando las condiciones necesarias para el desarrollo de la actividad a través de un producto turístico competitivo.
4. d)  Protección de los derechos de los y las turistas a través de procedimientos eficaces de prevención y solución de conflictos.
5. e)  Transparencia y seguridad jurídica.
6. f)  Defensayfortalecimientodelacompetencialeal.

Artículo 4°. – Definiciones:

CAPÍTULO II Definiciones

a. Contrato de alquiler temporario turístico: Se entiende por contrato de alquiler temporario turístico al servicio de alojamiento en viviendas con fines turísticos utilizadas total o parcialmente por un período mínimo de 1 (un) día que incluya al menos 1(una) pernoctación y un máximo de 90 días.

b. Vivienda de uso turístico: Se entiende por vivienda de uso turístico a toda unidad habitacional extra hotelera ubicada en el territorio nacional en la que se comercialice de manera habitual el servicio de alojamiento por un plazo mínimo de 1 (un) día que incluya al menos 1 (una) pernoctación y un plazo máximo de 90 días.

c. Plataforma digital de alquiler temporario turístico: Entiéndase como aquella que lleve a cabo la comercialización, promoción y/u oferta del alquiler temporario turístico de las unidades habitacionales situadas en todo el territorio nacional por medios informáticos.

CAPÍTULO III

Creación del Registro. Incorporación a la ley N° 25.997

Artículo 5°.- Créase en el ámbito del Ministerio de Turismo y Deportes de la Nación o quien en el futuro lo reemplace, el Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Turístico Temporario.

Artículo 6°.- Registro: Deberán registrarse todas las unidades habitacionales que sean ofrecidas y comercializadas bajo los criterios expresados en el artículo 4° de la presente ley.

Al momento de la solicitud de la inscripción se le requerirá al propietario o administrador, la habilitación para la comercialización emitida por las autoridades competentes de sus respectivas jurisdicciones y el cumplimiento de las obligaciones tributarias y fiscales correspondientes.

CAPÍTULO IV

Autoridad de aplicación. Funciones. Atribuciones. Inspección y contralor

Artículo 7°. – Autoridad de aplicación. El Ministerio de Turismo y Deportes de la Nación o quien en el futuro lo reemplace, será la autoridad de aplicación de la presente ley.

Artículo 8°. – Funciones. Son funciones y atribuciones de la autoridad de aplicación las siguientes:

1. Determinar los requisitos generales y específicos que se deberán cumplir a los efectos de obtener la inscripción en el registro conforme a lo establecido en esta ley, su reglamentación y las normas que en su consecuencia se dicten.
2. Recibir la documentación requerida de la propiedad conforme a la reglamentación de la presente y proceder a su inscripción en el registro; emitiendo la constancia respectiva.
3. Aplicar las sanciones que correspondan de acuerdo a la reglamentación de la presente ley.
4. Remitir a los organismos o reparticiones públicas que correspondan las denuncias que sean de competencia de otras dependencias administrativas y que deban ser resueltas por las mismas.
5. Solicitar, previa notificación fehaciente y mediante resolución fundada la baja, el retiro o la suspensión de toda publicación que no posea el número de inscripción en el Registro.

Artículo 9°. – Convenios. La autoridad de aplicación podrá celebrar convenios de colaboración y coordinación de actividades establecidas en el artículo 8 de la presente ley para el contralor y fiscalización de las viviendas de alquiler temporario turístico con los respectivos organismos de turismo provinciales, municipales y de la Ciudad autónoma de Buenos Aires.

Facultase a la autoridad de aplicación para delegar en forma concordante en su aplicación las funciones de fiscalización, intimación y

requerimientos con el objeto de detectar posibles incumplimientos a la presente ley. Las actuaciones resultantes deberán ser remitidas a la autoridad de aplicación a fin de implementar la aplicación de sanciones establecidas en el artículo 13 de la presente ley.

Artículo 10.- De las plataformas digitales. Sin perjuicio de las obligaciones que resulten de la aplicación de cualquier otra normativa vigente, las plataformas digitales que ofrezcan, intermedien, y/o celebren contratos de locación temporarios con fines turísticos, deberán:

a. Habilitar un campo en la plataforma digital para que el propietario informe el número de inscripción ante el registro de cada unidad;

b. Proceder a la baja, retiro o suspensión de toda publicación que no posea el número de inscripción en el registro, previa notificación fehaciente al propietario o administrador de la unidad en alquiler.

CAPÍTULO V

Derechos y obligaciones del titular de la vivienda de uso turístico

Artículo 11.- Derechos. Son derechos del titular propietario o administrador de la vivienda de uso turístico entre otros:

a. Una vez cumplidos los requisitos exigidos por la presente ley se obtendrá la inscripción en el registro;

b. Los que se desprenden de las normas aplicables vigentes para la actividad hotelera en general.

Artículo 12.- Obligaciones. El titular propietario o el administrador de la vivienda de uso turístico, tendrá enunciativamente las siguientes obligaciones:

a. Entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad y en los términos pactados;

b. Tener vigente la habilitación, registro y autorización de uso turístico de la vivienda correspondiente;

c. En el proceso de comercialización hacer uso de sitios formales y regulares en todo el territorio nacional, proveyendo a los mismos del número de inscripción que deberá figurar en la oferta, así como las características reales de la vivienda a ser ofrecida;

d. Responder frente al huésped respecto a las normas generales relativas a la actividad hotelera;

e. Estar inscripto en los regímenes tributarios que correspondan a cada jurisdicción como prestador de servicios de alquiler temporario turístico;

f. Solicitar a la autoridad de aplicación la suspensión a baja respectiva del registro cuando así se correspondiere con la realidad.

CAPÍTULO VI

Régimen Sancionatorio

Artículo 13.- Régimen Sancionatorio: Ante el incumplimiento de esta ley, la autoridad de aplicación instará el régimen sancionatorio, según la gravedad de los hechos:

a. Apercibimiento;
b. Suspensión en el registro con un máximo de 90 días corridos;

c. Baja del Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Turístico Temporario de la República Argentina.

c. 1. Se procederá a la baja del registro en caso de acumularse 3 (tres) suspensiones.

c. 2. La suspensión o baja del Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos de la República Argentina deberá ser comunicada por la Autoridad de Aplicación a las Plataformas Digitales de Alquiler Temporario Turístico a fin de que inmediatamente retiren de la comercialización, promoción, y/o publicidad del alquiler temporario turístico la unidad sobre la que pesa la sanción.

c. 3. Operada la baja, la unidad en cuestión no podrá ponerse nuevamente en el mercado de alquileres temporarios turísticos por un lapso de 5 años a contar a partir de que quede firme la sanción.

c. 4. En caso de comprobarse que la persona titular o responsable del inmueble sujeto a alquiler temporario turístico, ejerza la actividad durante la vigencia de la suspensión o baja en el registro, se solicitará a la jurisdicción correspondiente la aplicación de una multa.

Artículo 14.- En el caso de incumplimiento de la presente por parte las Plataformas Digitales de Alquiler Temporario Turístico, las mismas serán pasibles de las siguientes sanciones:

a. apercibimiento;

2. multas a determinar por la autoridad competente;
3. suspensión de operar en el país;
4. cese definitivo de actividades en el país.CAPÍTULO VII Resolución alternativa de conflictos

Artículo 15.- Resolución de conflictos. Para la resolución de conflictos que pudieran suscitarse entre personas locadoras y locatarias será de aplicación el Sistema Nacional de Arbitraje de Consumo (SNAC).

Dicho sistema extrajudicial atenderá y resolverá aquellos casos en los que pueda existir incumplimientos a la normativa emanada de esta ley.

Artículo 16.- Adhesión. La adhesión de los locadores al sistema arbitral deberá manifestarse en forma expresa al momento de la inscripción en el registro y se hará constar en el mismo.

CAPÍTULO VIII

Disposiciones Finales

Artículo 17.- Incorpórese a la ley No 25.997 como inciso 1.1.6 del Anexo I el siguiente texto:

1.1.6.: “Servicios de alojamiento en viviendas con fines turísticos, utilizados de forma total o parcial por un período mínimo de 1(un) día con al menos 1(una) pernoctación y, un máximo de 90 días”.

Artículo 18.- Aplicación supletoria. Será aplicable en forma supletoria el régimen sancionatorio de la ley Nacional de Turismo N° 25.997, y la ley de procedimientos administrativos N°19.549.

Artículo 19.- Reglamentación. La presente ley deberá ser reglamentada dentro de los CIENTO OCHENTA (180) días de su promulgación.

Artículo 20.- Invitación. Invitase a las provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a adherir a la presente ley.

Artículo 21.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.

Ana M. Ianni – María I. Pilatti Vergara – María T. M. González – Antonio J. Rodas – Carlos A. Linares – Sergio N. Leavy – Mariano Recalde – Juan R. Uñac – Nora del Valle Giménez – Silvina M. García Larraburu – Ricardo A. Guerra.

FUNDAMENTOS

Sra. Presidenta:

Según la Organización Mundial del Turismo, en una economía global en reconversión permanente, el turismo se ha convertido en uno de los sectores económicos más vigorosos, a tal punto que hasta el año 2020 uno de cada cinco nuevos empleos que se generaron en el mundo estuvo vinculado a este sector.

Hasta ese mismo año, previo a la pandemia de COVID 19, el turismo pudo mostrar un crecimiento por encima del promedio de la economía mundial, llegando a más de 1.500 millones de arribos internacionales en

todo el mundo, lo que nos da una magnitud de lo que significa esta actividad a nivel global.

En nuestro país el turismo constituye una actividad estratégica para el crecimiento y desarrollo nacional, contribuyendo de manera sustancial a la generación de empleo y a una mayor, más equitativa y equilibrada distribución de la renta nacional.

Es por ello que desde el Estado debemos brindar las herramientas de gestión y la generación y armonización de las normas de protección de las personas usuarias, consumidoras y prestadoras de los servicios turísticos en un marco de transparencia, eficacia, competitividad y sostenibilidad para nuestros destinos turísticos.

Una de las actividades relevantes en la conformación de la oferta turística es el alojamiento que en cualquiera de sus modalidades y categorías debe contar con un marco regulatorio adecuado que garantice el correcto cumplimiento del servicio.

Durante los últimos años en nuestro país, a partir del crecimiento de los flujos turísticos tanto en el turismo receptivo internacional como en el turismo interno, se han desarrollado modalidades de alojamiento alternativas al alojamiento hotelero y para hotelero como son las unidades de vivienda turística que se alquilan de forma temporaria en su gran mayoría por empresas de alojamiento organizadas, a través de plataformas virtuales.

Esta nueva modalidad en la prestación de servicios de alojamiento no cuenta en nuestro país con un marco regulatorio nacional de registración, control y fiscalización lo que hace que un porcentaje altísimo de la actividad se desarrolle dentro de la economía informal.

Esta situación trae aparejada una serie de distorsiones que alteran de manera significativa el funcionamiento de la oferta hotelera y para hotelera tradicional configurando un escenario de competencia desleal.

Cabe recordar que el 90% de las prestaciones turísticas en nuestro país son PyMEs, muchas de las cuales no tienen capacidad de competir frente a una oferta que lo hace a partir de bajar sus costos en la

prestación de los servicios ofrecidos y los bajos o incluso nulos aportes tributarios.

Al no estar debidamente regulada y fiscalizada la actividad, en muchos casos no se garantiza la correcta prestación y la calidad del servicio ofrecido como tampoco la seguridad jurídica que nos permita optimizar la relación contractual entre prestadores y receptores, factor determinante en el posicionamiento nacional e internacional de un destino.

Por otro lado, la experiencia internacional nos muestra que la informalidad de este tipo de alquiler, tiene un impacto sobre los precios, la calidad y cantidad de la oferta de los alquileres formales de viviendas de uso permanente, lo que genera graves distorsiones en el mercado de viviendas de alquiler con serias consecuencias sociales y económicas para las comunidades residentes.

Por lo tanto, resulta imprescindible incorporar al anexo I de la Ley Nacional de turismo 25.997 dentro de los servicios de alojamiento turístico a esta nueva modalidad y establecer desde el Estado un marco regulatorio de registro, fiscalización y sancionatorio a fin de dar cumplimiento a los objetivos y principios establecidos en esta ley.

Los alquileres temporarios para uso turístico si bien existen desde hace tiempo, con la innovación en las nuevas tecnologías y la irrupción de las plataformas digitales orientadas al sector turístico, se han incrementado de manera sustancial transformándose en muchos casos en una alternativa de alojamiento.

Esta nueva realidad que se impone de manera significativa a nivel mundial implica nuevos desafíos y la necesidad de encuadrarla dentro de una normativa que no solo la regule, controle y determine los parámetros en los que debe desarrollarse, si no que establezca un marco de competencia equilibrada para el resto de las modalidades de alojamiento hotelero y para hotelero.

Es por ello que desde el Estado a través de sus organismos competentes debemos formular y ejecutar políticas públicas activas

 tendientes a garantizar un desarrollo armónico, equilibrado, equitativo y sustentable.

Por los motivos expuestos, solicito a mis pares el acompañamiento en la sanción del presente proyecto de ley.

(II)

PROYECTO DE LEY El Senado y la Cámara de Diputados,….

CAPÍTULO I:

OBJETO. PERSONAS ALCANZADAS. PRINCIPIOS RECTORES

Artículo 1.- Del Objeto: La presente ley tiene por objeto la regulación del contrato de locación temporaria con fines turísticos en la República Argentina.

Artículo 2.- De las Personas alcanzadas: Se encuentran alcanzados por las disposiciones de la presente ley:

1) los propietarios o administradores que cuenten con poder suficiente y/o autorización correspondiente realizada al efecto, que exploten y/o comercialicen inmuebles, tanto de manera ocasional como habitual, en la modalidad locativa definida en el artículo 4°.

2) las personas que requieran y contraten los servicios descriptos en el artículo 4° y oficien en calidad de huésped, usuario o consumidor del servicio.

3) toda persona humana o jurídica que comercialice, promocione, publicite o intermedie en la oferta de Alquiler Temporario Turístico, actuando en forma directa o indirecta, ya sea a título gratuito y/u oneroso, por medios informáticos.

Ana M. Ianni

Artículo 3.- Objetivos del sistema: Son objetivos del sistema creado por la presente ley:

1. 1)  La protección de los consumidores y usuarios (en su vida, salud, seguridad y derechos), de los destinos turísticos (en la planificación de su desarrollo urbanístico y en la preservación de las condiciones de buena convivencia social y vecinal);
2. 2)  El desarrollo sustentable y sostenible de las actividades que integran la cadena de valor del turismo en sus tres dimensiones: ambiental, económica y social.
3. 3)  La optimización de la calidad de los destinos y las prestaciones turísticas en todas sus formas y modalidades a fin de satisfacer la demanda nacional e internacional.
4. 4)  La competitividad, asegurando las condiciones necesarias para el desarrollo de la actividad a través de un producto turístico competitivo.
5. 5)  la seguridad de los huéspedes y empleados mediante normas comparables a los que mantienen los proveedores regulados.
6. 6)  la transparencia, debida información y seguridad jurídica en las transacciones.
7. 7)  la defensa y fortalecimiento de la competencia leal y justa entre los diversos actores del sistema y de éstos con los restantes actores regulados de la industria turística.
8. 8)  las condiciones justas de trabajo en la actividad.CAPÍTULO II:

DEL CONTRATO DE HOSPEDAJE Y ALQUILER TEMPORARIO CON FINES TURÍSTICOS

Artículo 4.- Del Contrato de Hospedaje y alquiler temporario con fines turísticos: Se entiende por contrato de alquiler temporario turístico al servicio de alojamiento en unidades con destino habitacional,

utilizadas total o parcialmente, por un período mínimo de un (1) día o pernoctación y de hasta noventa (90) días o pernoctaciones.

Artículo 5.- Sujetos: Son sujetos del contrato:

1. a)  los propietarios o administradores que cuenten con poder suficiente o autorización realizada al efecto, que exploten y/o comercialicen inmuebles de manera habitual en la modalidad locativa definida en el artículo 2° de la presente Ley, a quienes en adelante se denominarán como “anfitriones”.
2. b)  las personas que requieran y contraten los servicios descriptos en el artículo 4°, quienes se denominarán como “huésped”.
3. c)  toda persona humana o jurídica que comercialice, promocione, publicite o intermedie en la oferta de Alquiler Temporario Turístico, actuando en forma directa o indirecta, ya sea a título gratuito y/u oneroso, por medios informáticos, que se denominarán en adelante “plataformas digitales de alquiler temporario turístico”.

Artículo 6.- Actividad Excluida: En el caso en que un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal se destine más de un sesenta por ciento (60%) de las unidades funcionales con destino habitacional a la actividad objeto de la presente y pertenezcan a un mismo propietario, se encuentren bajo la misma administración o se ofrezcan bajo una misma marca, no será de aplicación la presente ley y deberán contar con la habilitación, registro y categorización que corresponda según la Ley No 18.828 o la que en el futuro la reemplace.

Artículo 7.- De los derechos del huésped: El “huésped” de Alquiler Temporario Turístico, en su calidad de consumidor y usuario de un servicio surgido en una relación de consumo, tiene todos los derechos que surgen de la Ley Nacional de Defensa del Consumidor (Ley 24240), o la que en el futuro la reemplace.

Artículo 8.- De las obligaciones del huésped: A los efectos de esta Ley, y sin perjuicio de lo establecido en otras regulaciones que resulten aplicables, los huéspedes de Alquileres Temporarios Turísticos tienen la obligación de:

“1983/2023 – 40 AÑOS DE DEMOCRACIA”

1. Observar las reglas de higiene, educación, convivencia social, y de respeto a las personas, instituciones y costumbres para la utilización adecuada de los diferentes servicios turísticos.

2. Respetar las instalaciones y los equipamientos del inmueble dado en Alquiler Temporario Turístico.

Artículo 9.- De los derechos del anfitrión: Son derechos del titular propietario o administrador de la vivienda de uso turístico entre otros:

1. Obtener la inscripción en el Registro, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la presente ley;

2. Los que se desprenden de las normas aplicables vigentes para la actividad hotelera en general.

Artículo 10.- De las obligaciones del anfitrión: El titular propietario o el administrador de la vivienda de uso turístico, tendrá enunciativamente las siguientes obligaciones:

1. Cumplir con las normas de seguridad, urbanismo, accesibilidad, sanidad, medio ambiente y propiedad horizontal.

2. Entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad y en los términos pactados;

3. Tener vigente la habilitación, registro y autorización de uso turístico de la vivienda correspondiente;

4. En el proceso de comercialización hacer uso de sitios formales y regulares en todo el territorio nacional, proveyendo a los mismos del número de inscripción que deberá figurar en la oferta, así como las características reales de la vivienda a ser ofrecida;

5. Responder frente al huésped respecto a las normas generales relativas a la actividad hotelera;

6. Estar inscripto en los regímenes tributarios que correspondan a cada jurisdicción como prestador de servicios de alquiler temporario turístico;

7. Solicitar a la autoridad de aplicación la suspensión o baja respectiva del registro cuando así se correspondiere.

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8. Notificar por los canales habituales de comunicación al consorcio de copropietarios de la existencia de una unidad dada en alquiler temporario con fines turísticos. La actividad no debe estar prohibida por reglamento de copropiedad.

9. Registrar información de cada huésped alojado, así como el período de alojamiento. La información debe ser conservada por el plazo que la Autoridad de Aplicación determine.

10. Informar a la autoridad de aplicación el cese de su ofrecimiento como propiedad de Alquiler Temporario Turístico en los plazos y términos que establezca la reglamentación.

11. Presentar una declaración jurada en la que conste el cumplimiento de las disposiciones de seguridad e higiene de los inmuebles objeto de la presente ley de acuerdo a la normativa vigente en la República Argentina. La misma deberá ser suscripta por un ingeniero, arquitecto o especialista en higiene o seguridad.

12. Exhibir en lugar visible de la entrada o de la recepción de la unidad una copia del Certificado de inscripción en el Registro, asignada por la Autoridad de Aplicación cuyas características serán determinadas por la normativa reglamentaria.

13. Contratar seguro de responsabilidad civil por daños contra terceros.

14. Incluir el número de inscripción en el Registro en toda reserva y publicidad en la que se ofreciere una unidad como Alquiler Temporario Turístico.

15. Informar al huésped, al momento de efectuarse la reserva, los servicios ofrecidos, las condiciones de los mismos y las políticas de reserva y cancelación.

16. Informar al huésped de la existencia del reglamento de copropiedad y poner una copia a su disposición.

17. Entregar al huésped un inventario del equipamiento y mobiliario, a los fines de constatar las condiciones de la unidad al momento del ingreso, en el caso en que reciba un depósito en carácter de garantía.

Artículo 11.- De los derechos de las Plataformas digitales de intermediación: Las plataformas digitales de alquiler temporario turístico podrán comercializar, promocionar, publicitar o intermediar en la oferta de Alquiler Temporario Turístico, actuando en forma directa o indirecta, ya sea a título gratuito y/u oneroso, publicando por medios informáticos la información brindada por el “huésped” que se encuentre inscripto en el Registro creado por la presente ley.

Artículo 12.- De las obligaciones de las Plataformas digitales de intermediación. Sin perjuicio de las obligaciones que resulten de la aplicación de cualquier otra normativa vigente, las plataformas digitales que ofrezcan, intermedien, y/o celebren contratos de locación temporarios con fines turísticos, deberán:

1. Habilitar un campo en la plataforma digital para que el propietario informe el número de inscripción ante el registro de cada unidad y en toda publicación o publicidad que se dé al mismo.

2. Proceder a la baja, retiro o suspensión de toda publicación que no posea el número de inscripción en el registro, previa notificación fehaciente al propietario o administrador de la unidad en alquiler.

3. Exhibir en forma accesible en todo medio de publicación la información que la Autoridad de Aplicación determine.

CAPÍTULO III
DE LA AUTORIDAD DE APLICACIÓN

Artículo 13.- Ámbito de actuación: El Ministerio de Turismo y Deportes de la Nación o quien en el futuro lo reemplace, será la autoridad de aplicación de la presente ley.

Artículo 14.- Funciones: Son funciones y atribuciones de la autoridad de aplicación las siguientes:

1. Determinar los requisitos generales y específicos que se deberán cumplir a los efectos de obtener la inscripción en el registro conforme

a lo establecido en esta ley, su reglamentación y las normas que en su consecuencia se dicten.

2. Recibir la documentación requerida de la propiedad conforme a la reglamentación de la presente y proceder a su inscripción en el registro; emitiendo la constancia respectiva.

3. Aplicar las sanciones que correspondan de acuerdo a la reglamentación de la presente ley.

4. Remitir a los organismos o reparticiones públicas que correspondan las denuncias que sean de competencia de otras dependencias administrativas y que deban ser resueltas por las mismas.

5. Solicitar, previa notificación fehaciente y mediante resolución fundada la baja, el retiro o la suspensión de toda publicación que no posea el número de inscripción en el Registro.

6. Realizar intimaciones y requerimientos para cumplir con la normativa, en los casos que se detecten publicaciones u oferta de alquileres de inmuebles con fines turísticos temporarios que no se encuentren inscriptos en el Registro. La publicación de la oferta constituye presunción suficiente sobre la realización de la actividad por parte del huésped.

Artículo 15.- De la Inspección y Contralor. Atribuciones. – Convenios. La autoridad de aplicación tendrá las funciones de fiscalización, intimación y requerimientos a fin de detectar los incumplimientos a la presente ley.

Dichas atribuciones podrán ser delegadas en autoridades públicas provinciales y/o municipales en los casos en que en dichas jurisdicciones territoriales se encuentre vigente un registro de viviendas de alquileres temporarios con fines turísticos y se encuentre operativo un sistema de control sobre alquileres temporarios con fines turísticos. En todos los casos regirá entre las distintas jurisdicciones actuantes del sistema el deber de colaboración y comunicación,

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debiendo compartirse en forma automática y permanente la información existente en los Registros.

La autoridad de aplicación podrá celebrar convenios de colaboración y coordinación sobre las actividades establecidas en el artículo 14 de la presente ley para el contralor y fiscalización de las viviendas de alquiler temporario turístico con los respectivos organismos de turismo provinciales, municipales y de la Ciudad autónoma de Buenos Aires.

A los efectos de la asignación de competencias en los citados convenios, se deberán seguir las siguientes pautas: 1) Estado Nacional: Vigilar el cumplimiento del marco general de la actividad; imponer las sanciones que correspondan por la violación del cumplimiento de las obligaciones y las restantes funciones contempladas en el artículo 14 de la presente ley; 2) Estados Provinciales: Regular lo que atañe a la clasificación y categorización de los establecimientos y la regulación específica de la clase Alquileres Temporarios con fines Turísticos en cuanto a cumplimiento de los parámetros mínimos y normas de seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad, etc., teniendo presente el marco general establecido por la legislación nacional. Asimismo, colaborar con la autoridad de aplicación nacional y/o instrumentar en forma directa un sistema de registro público obligatorio. La información relativa a dicho Registro debe ser compartida en forma permanentemente y actualizada con la autoridad nacional, y ser autoridad de control en lo que respecta a las cuestiones de su competencia y a aquellas delegadas por la autoridad de control nacional; 3) Estados Municipales: Regular lo atinente al ordenamiento urbano y edilicio (zonificaciones, códigos de construcción, y en caso que así lo disponga la legislación provincial en vigencia, cumplimiento de parámetros mínimos en seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad, etc. y lo que en este aspecto le concierne en forma específica a la actividad de Alquileres Temporarios con fines Turísticos. Asimismo, deberá ser autoridad de control y fiscalización en lo que respecta a las cuestiones de su competencia, y a aquellas delegadas por la autoridad de control provincial y/o nacional.

CAPÍTULO IV:

DEL REGISTRO DE VIVIENDAS DE ALQUILERES TEMPORARIOS CON FINES TURÍSTICOS

Artículo 16.- Creación. Créase en el ámbito del Ministerio de Turismo y Deportes de la Nación o quien en el futuro lo reemplace, el Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Turístico Temporario.

Artículo 17.- Deber de Registración: Deberán registrarse todas las unidades habitacionales que sean ofrecidas y comercializadas bajo los criterios expresados en el artículo 4° de la presente ley. Al momento de la solicitud de la inscripción se le requerirá al propietario o administrador, la habilitación para la comercialización emitida por las autoridades competentes de sus respectivas jurisdicciones y el cumplimiento de las obligaciones tributarias y fiscales correspondientes.

CAPÍTULO V: RÉGIMEN SANCIONATORIO

Artículo 18.- De las sanciones: El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones y deberes previstos en la presente ley será pasible, de acuerdo a la gravedad de los hechos:

a. Apercibimiento;
b. Suspensión en el registro con un máximo de 90 días corridos;

c. Baja del Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Turístico Temporario de la República Argentina.

c. 1. Se procederá a la baja del registro en caso de acumularse 3 (tres) suspensiones.

c. 2. La suspensión o baja del Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos de la República Argentina deberá ser comunicada por la Autoridad de Aplicación a las Plataformas Digitales de Alquiler Temporario Turístico a fin de que inmediatamente retiren de la comercialización, promoción, y/o publicidad del alquiler temporario turístico la unidad sobre la que pesa la sanción.

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c. 3. Operada la baja, la unidad en cuestión no podrá ponerse nuevamente en el mercado de alquileres temporarios turísticos por un lapso de 5 años a contar a partir de que quede firme la sanción.

c. 4. En caso de comprobarse que la persona titular o responsable del inmueble sujeto a alquiler temporario turístico, ejerza la actividad durante la vigencia de la suspensión o baja en el registro, se solicitará a la jurisdicción correspondiente la aplicación de una multa

Artículo 19.- En el caso de incumplimiento de la presente por parte las Plataformas Digitales de Alquiler Temporario Turístico, las mismas serán pasibles de las siguientes sanciones: a. apercibimiento; b. multas a determinar por la autoridad competente; c. suspensión de operar en el país; d. cese definitivo de actividades en el país.

CAPÍTULO VI:

DE LOS CONFLICTOS. RESOLUCIÓN ALTERNATIVA DE CONFLICTOS

Artículo 20. Del sistema de resolución de conflictos en materia de alquileres temporarios con fines turísticos: Para la resolución de conflictos que pudieran suscitarse entre personas locadoras y locatarias será de aplicación el Sistema Nacional de Arbitraje de Consumo (SNAC). Dicho sistema extrajudicial atenderá y resolverá aquellos casos en los que existan incumplimientos a la normativa emanada de esta ley. La adhesión de los locadores al sistema arbitral deberá manifestarse en forma expresa al momento de la inscripción en el registro y se hará constar en el mismo.

Artículo 21.- Incorpórese a la Ley 25.997 como inciso 1.1.6 del Anexo I el siguiente texto: 1.1.6.: “Servicios de alojamiento en viviendas con fines turísticos, utilizados de forma total o parcial por un período mínimo de 1 (un) día con al menos 1 (una) pernoctación y, un máximo de 90 días”.

Artículo 22.- Aplicación supletoria. Será aplicable en forma supletoria el régimen sancionatorio de la Ley Nacional de Turismo (Ley 25.997), y la Ley de procedimientos administrativos (Ley 19.549).

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Artículo 23.- Invitación. Invitase a las provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a adherir a la presente ley.

Artículo 24.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.

FUNDAMENTOS

Señora Presidenta:

Acompañando una tendencia ampliamente mayoritaria a nivel mundial (París, Barcelona, Madrid, Roma, Japón y Alemania, entre otros) consideramos que la actividad de los Alquileres Temporarios Turísticos (“ATT”) debe ser regulada por el Estado Nacional, debiendo adoptarse a su respecto un criterio de “regulación adecuada”; de manera tal que, mientras se contribuya al desarrollo equilibrado de la llamada economía de plataformas (o economías colaborativas), se proteja a los consumidores y usuarios (en su vida, salud, seguridad y derechos), a los destinos turísticos (en la planificación de su desarrollo urbanístico y en la preservación de las condiciones de buena convivencia social y vecinal) y se garanticen una competencia justa con los restantes actores de la industria turística, fiscalidad equitativa y condiciones justas de trabajo.

Por ello es que el presente proyecto de Ley se plantea como Objetivos: a) Introducir obligaciones claras y coherentes para las plataformas y hosts; b) Permitir una supervisión eficaz de la actividad por parte de autoridades nacionales, provinciales y/o municipales; c) Garantizar la seguridad de los huéspedes y empleados mediante normas comparables a los que mantienen los proveedores regulados (Hoteles); d) Reducir la informalidad laboral creciente en la actividad.

A los efectos de cumplimentar tales objetivos, se propone introducir las siguientes herramientas regulatorias: a) Implementar un sistema de registro obligatorio y público; b) Determinar y definir las responsabilidades de propietarios, administradores y de las plataformas digitales dedicadas a las distintas formas de intermediación; c) Ordenar

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y articular las competencias de los distintos niveles de gobierno nacional, provinciales y municipales.

Es en este aspecto que ponemos especial énfasis, pues estimamos que las incumbencias competenciales entre ellos deben darse de la siguiente manera:

1) Estado Nacional: Establecer el marco general de la actividad mediante la regulación del contrato de hospedaje con fines turísticos temporarios de forma tal que el tratamiento jurídico respecto al pasajero, sus derechos y la responsabilidad del hospedero y de las plataformas, se asimile en todas las formas de hospedaje. Asimismo, debe proveer el marco general en materia de tributos de carácter nacional de modo de lograr una fiscalidad equitativa;

2) Estados Provinciales: Regular lo que atañe a la clasificación y categorización de los establecimientos y la regulación específica de la clase Alquileres con fines turísticos temporarios en cuanto a cumplimiento de parámetros mínimos en seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad, etc., teniendo presente el marco general establecido por la legislación nacional. Asimismo, debe llevar un sistema de registro público obligatorio, que necesariamente debe ser compartido con la autoridad nacional, y ser autoridad de control en lo que respecta a las cuestiones de su competencia y a aquellas delegadas por la autoridad de control nacional.

c) Estados Municipales: Regular lo atinente al ordenamiento urbano y edilicio (zonificaciones, códigos de construcción, y en caso que así lo disponga la legislación provincial en vigencia, cumplimiento de parámetros mínimos en seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad, etc. y lo que en este aspecto le concierne en forma específica a la actividad de Alquileres Temporarios con fines Turísticos. Asimismo, deberá ser autoridad de control y fiscalización en lo que respecta a las cuestiones de su competencia, y a aquellas delegadas por la autoridad de control provincial y/o nacional.

Si observamos el derecho comparado podemos observar una profusa legislación y reglamentación sobre la materia. En el siguiente cuadro comparativo resumimos las herramientas legislativas encontradas:

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En el presente proyecto de ley adoptamos mayoritariamente las herramientas precedentemente expuestas. No obstante, hemos preferido no incorporar medidas y disposiciones que significan mayores restricciones para la libertad de contratación y que observamos como innecesarias en nuestro país, tales como:

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Con todo, estimamos pertinente y adecuado enfrentar los aspectos centrales de las diversas problemáticas que nos plantea esta nueva forma de contratación que se ha desarrollado en el mercado turístico, que podemos resumir en las siguientes:

1. El impacto en el sector hotelero tradicional:

La industria hotelera está dictada por regulaciones y altos costos fijos, incluyendo altas barreras de entrada que provienen de inversiones iniciales astronómicas. La acción de las PLATAFORMAS afectó los ingresos de las habitaciones de hotel al reducir los índices de ocupación, los precios de las habitaciones de hotel o ambos. Los hoteles están exigiendo una regulación para frenar los efectos negativos de las PLATAFORMAS y nivelar el campo de juego regulatorio (frente al modelo económico de coste marginal cero de las Plataformas).

Asimismo, los proveedores de departamentos individuales de las plataformas no están sujetos a una reglamentación estricta como la de los hoteles tradicionales. Estos tres elementos juntos refuerzan el creciente poder de mercado de las plataformas frente a los competidores tradicionales y le ayudan a desarrollar una ventaja comparativa (ventajas económicas, impositivas, laborales, burocráticas).

2. Desplazamientos urbanos que pueden afectar ciudades y barrios:

Uno de los temas más debatidos asociados con las Plataformas es su impacto en las ciudades y barrios. El aumento de los alquileres turísticos a corto plazo ha creado en algunas ciudades escasez de viviendas asequibles a largo plazo, lo que ha tenido un impacto drástico en los precios de alquileres y en el estilo de vida de las poblaciones de menores ingresos.

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Investigaciones demuestran que el turismo de alquileres temporarios se está convirtiendo en un factor de creación de desigualdad urbana. Junto con el impacto de la escasez de viviendas y el aumento del precio de los alquileres, se producen otros impactos como son la modificación de las condiciones de tranquilidad y convivencia de barrios y comunidades (fiestas ruidosas, congestión y “exceso de turismo”). Ciertas transformaciones demográficas en los barrios provocan desplazamientos comerciales o la introducción de nuevos servicios y opciones de consumo (provocando congestión turística y vacío residencial), aumento de precios de los alquileres, bienes y servicios del lugar y por tanto, desplazamientos de las clases bajas y/o medias de determinados lugares, a veces centrales, a otros periféricos.

3. Vulneración de derechos a usuarios y consumidores. Peligro en la vida, seguridad y salubridad. Responsabilidades:

A partir de la observación de la casuística proveniente del derecho argentino y fundamentalmente del derecho comparado (Comisión Europea, Red Europea de Cooperación para la Protección de los Consumidores, entre otros) surge un campo de acción muy amplio en procura de garantizar que los derechos de consumidores y usuarios no se vean vulnerados por las plataformas y anfitriones.

Así pues, se han denunciado “Prácticas comerciales engañosas”, determinadas por contener información falsa o carecer de información sustancial para inducir a error al consumidor medio, haciéndolo tomar una decisión que de otro modo no hubiera tomado. Asimismo, existen numerosos supuestos de vulneración a la “Obligación de proporcionar una información completa y adecuada sobre el precio”. A modo de ejemplo, la Comisión Europea y Red CPC observaron los Términos de Servicio de Airbnb (en el párrafo 6.2 – epígrafe 6, dedicado a las «Tarifas de Servicio») por presentar falta de claridad y ambigüedad en la información sobre el precio total o final. Es evidente que el precio total de un producto o servicio es un elemento fundamental para la adopción de la decisión de compra del consumidor y es por ello que debe de estar siempre claramente visible y determinado. Asimismo, la “Obligación de identificar claramente si el anfitrión tiene la condición de empresario o de consumidor”, ha sido exigida entendiendo que la condición de profesional o de particular del anfitrión puede influir en la decisión del consumidor y que la misma tiene consecuencias jurídicas en cuanto a la protección del consumidor.

Finalmente, numerosas “Cláusulas abusivas” han sido denunciadas y resueltas, cuando median cláusulas contractuales que no se han sido negociadas individualmente y que, pese a las exigencias de la buena fe, causan en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato. Por ejemplo en materia de “jurisdicción” (determinándose que no debe llevarlo a un país diferente de su Estado de residencia); en cuanto a “decisiones unilaterales de las plataformas sobre terminación de un contrato”; o “privación a los consumidores de su derecho legal básico de demandar a un anfitrión en caso de daños personales u otros daños”; o “modificación unilateral de las cláusulas y condiciones, sin informar claramente a los consumidores anticipadamente y darles la posibilidad de rescindir el contrato; o en cuanto a la política de Airbnb en materia de “restituciones e indemnizaciones y de aceptación de demandas por daños”, la que debe estar claramente definida y no debe privar a los consumidores de su derecho de interponer los recursos legales a su disposición.

De la citada casuística surge entonces la necesidad de realizar una reglamentación adecuada de un contrato complejo (hospedaje turístico transitorio) que une a distintas partes en diversas etapas de desarrollo: Anfitrión-Plataforma; Plataforma-Usuario; Usuario-Anfitrión.

Por demás, numerosas denuncias y hechos denotan la posibilidad extendida que se utilicen sitios que ponen en peligro la vida, seguridad y salubridad de las personas, siendo necesario reglamentar las responsabilidades que deberán asumir anfitriones y plataformas.

4. Cambios en condiciones laborales:

La informalidad existente en la actividad de alquileres con fines turísticos temporarios ha provocado una creciente informalidad en el mercado laboral relativo a la misma, debiendo asegurarse las condiciones justas de trabajo. Atendiendo a todas estas problemáticas, es que estimamos necesario que los estados,

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mediante su legislación, brinde herramientas que acompañen el crecimiento de las economías colaborativas y para que ellas se incorporen a la economía general de las comunidades de una manera más efectiva y beneficiosa para la mayoría.

Debe rescatarse lo positivo: el mercado de las plataformas ayuda a la gente a viajar, aumenta el poder de los consumidores, promueve el turismo, ayuda a los anfitriones legales a obtener ingresos adicionales, entre otros; pero los serios impactos generados -en el sector hotelero, en las ciudades y barrios, en el aumento de los precios de los alquileres, en la vulneración de los derechos de usuarios y consumidores y en las condiciones laborales-nos indica que debemos dar una paso hacia adelante, mediante regulaciones mínimas y adecuadas que nivelen el campo de juego.

Los responsables políticos deben asumir su responsabilidad y crear un marco regulador que rectifique las diversas problemáticas generadas.

En última instancia, los gobiernos junto a las plataformas y a organizaciones de incumbencia, deben trabajar conjuntamente para erradicar ciertos impactos negativos y, al mismo tiempo, preservar los beneficios de un modelo de negocio que ha llegado para quedarse.

Por ello, acompañando una tendencia ampliamente mayoritaria a nivel mundial (París, Barcelona, Madrid, Roma, Japón y Alemania, entre otros) consideramos que la actividad de los Alquileres Temporarios Turísticos (“ATT”) no debe ser prohibida ni tampoco absolutamente desregulada, sino que debe adoptarse el criterio de una regulación adecuada, de manera tal que, mientras se contribuya al desarrollo equilibrado de la llamada economía de plataformas (o economías colaborativas), se proteja a los consumidores y usuarios (en su vida, salud, seguridad y derechos), a los destinos turísticos (en la planificación de su desarrollo urbanístico y en la preservación de las condiciones de buena convivencia social y vecinal), se garantice una competencia justa con los restantes actores de la industria turística, fiscalidad equitativa y condiciones justas de trabajo.

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Por tales razones y las que se agregarán al momento de su tratamiento, solicito a mis pares tengan a bien acompañarme y dar sanción favorable al presente Proyecto de Ley.

Mariana Juri