¿Hay que revelar si una casa en alquiler o venta está embrujada?

En el pintoresco pueblo de Nyack, Nueva York, ocurrió un caso legal que ha sido conocido como el caso de la “Casa Embrujada”. Este incidente mezcla elementos de lo paranormal con la ley de derechos reales.

Entre 1977 y 1989, Helen Ackley, la propietaria de la casa, reportó la existencia de fantasmas en su hogar en varias ocasiones. Estas historias fueron publicadas en el Reader’s Digest y en un periódico local. La casa incluso fue incluida en un tour de casas emblemáticas de la ciudad, como llena de fantasma.

Ackley relató múltiples instancias en las que los poltergeists interactuaron directamente con su familia. Por ejemplo, sus nietos recibieron “regalos” de anillos de bebé, que luego desaparecieron misteriosamente. Además, relató que uno de los fantasmas despertaba a su hija Cynthia cada mañana sacudiendo su cama. Sin embargo, cuando Cynthia anunció en voz alta durante las vacaciones de primavera que quería dormir hasta tarde, su cama no se movió al día siguiente.

La venta de la casa embrujada, derechos del comprador

En 1989 o 1990, Ackley decidió vender la casa. Su agente inmobiliario, Ellis Realty, reveló la existencia de los fantasmas a Jeffrey Stambovsky, quien estaba interesado en comprar la propiedad.

Stambovsky había firmado un contrato y hecho un pago inicial de $32,500 del precio acordado de $650,000. Sin embargo, Ackley se negó a firmar su parte del contrato hasta que los compradores fueran informados sobre la casa embrujada.

Cuando el agente inmobiliario llamó a Stambovsky para informarle sobre los fantasmas, él se rió y dijo “tendremos que llamar a los Cazafantasmas“, haciendo referencia a la popular película de la época.

Aproximadamente una semana después de firmar los contratos, Stambovsky pidió una reunión en persona con Ackley en la propiedad para discutir sobre los fantasmas. Durante esta reunión, Ackley les contó la historia de la casa embrujada. Posteriormente, Stambovsky decidió presentar una acción legal solicitando la rescisión del contrato de venta y daños por representación fraudulenta por parte de Ackley y Ellis Realty. Al no asistir al cierre de la venta, Stambovsky perdió el depósito inicial, aunque ya no estaba obligado a comprar la casa. Algo similar dice la ley en Argentina

La resolución judicial sobre el deber de informar el estado de un producto vendido

El caso fue llevado ante el Tribunal Supremo de Nueva York, el cual desestimó la acción de Stambovsky en primera instancia. Sin embargo, Stambovsky apeló la decisión. En la apelación, el tribunal determinó que, dado que Ackley había promocionado públicamente la casa como embrujada y esto era conocido en la comunidad, ella tenía la obligación de revelar esta información al comprador, especialmente a alguien que no era local y no conocía las historias folclóricas de Nyack. El tribunal falló a favor de Stambovsky, permitiéndole recuperar su depósito.

El tribunal destacó que, independientemente de si la casa estaba realmente embrujada o no, el hecho de que se hubiera informado ampliamente de su condición de embrujada afectaba significativamente su valor. El tribunal afirmó:

“Habiendo reportado [la presencia de los fantasmas] en una publicación nacional… y en la prensa local… la demandada está impedida de negar su existencia y, como cuestión de derecho, la casa está embrujada.”

Sin embargo, el tribunal confirmó la desestimación de la acción por representación fraudulenta y declaró que el agente inmobiliario no tenía el deber de divulgar la embrujada a los posibles compradores. Por lo tanto, no se concedieron daños a Stambovsky, ya que Nueva York, en ese momento, se adhería a la doctrina de la ley de propiedad de caveat emptor.

La corte de apelaciones revocó la decisión del tribunal de primera instancia con respecto a la acción de rescisión, señalando que “la embrujada” no era una condición que un comprador o posible comprador de bienes inmuebles pudiera y debiera ser capaz de determinar mediante una inspección razonable de la propiedad.

Según la corte, aunque la doctrina de caveat emptor normalmente operaría para impedir una acción de rescisión, haciendo que el vendedor no tuviera el deber de divulgar información sobre la propiedad a ser vendida (pero también impidiendo que el vendedor falseara afirmativamente la condición de la propiedad), la doctrina, en un sistema fusionado de derecho y equidad, puede ser modificada para hacer justicia a las partes.

En este caso, “la inspección más minuciosa y la búsqueda no revelarían la presencia de poltergeists en el lugar ni desenterrarían la reputación fantasmal de la propiedad en la comunidad”; por lo tanto, la equidad permitiría a Stambovsky el remedio de la rescisión del contrato contra la vendedora, Ackley. La corte sostuvo:

“Cuando, como aquí, el vendedor no solo se aprovecha injustamente de la ignorancia del comprador, sino que ha creado y perpetuado una condición sobre la cual es poco probable que el comprador siquiera pregunte, la ejecución del contrato (en todo o en parte) es ofensiva al sentido de equidad del tribunal. La aplicación del remedio de la rescisión, dentro de los límites de la estrecha excepción a la doctrina de caveat emptor establecida aquí, es totalmente apropiada para liberar al comprador desprevenido de las consecuencias de un trato más antinatural.”

La opinión hace referencia a varios libros y películas populares que presentan fantasmas, incluyendo Hamlet de Shakespeare y la película Ghostbusters de 1984, y utiliza expresiones idiomáticas sobrenaturales a lo largo del texto (por ejemplo, “el demandante no tiene una oportunidad fantasmal”, “me mueve el espíritu de la equidad”, y “la noción […] es un espanto que debería ser exorcizado del cuerpo del precedente legal”).

Deber de información

Según el derecho, es un deber del comprador informar el estado de una casa. ¿Existen los fantasmas? Cuando se trata de vender bienes raíces, no hace ninguna diferencia. Desde el punto de vista de un agente de listado, la pregunta es si se debe divulgar la creencia del vendedor sobre la presencia de fantasmas a los agentes que muestran la propiedad y a sus clientes. Yo llamo a este tipo de pregunta una “decisión del corredor”. Como no hay leyes que obliguen a revelar la presencia de fantasmas, debería ser el corredor quien, teniendo en cuenta la posible responsabilidad, tome esa decisión (fuente).

(También hay casos en los que el comprador pagó una prima por una casa “embrujada”, pero cuando se mudaron, ¡los fantasmas se habían ido! El comprador demandó y ganó: ¡no había fantasmas!)