Créditos hipotecarios: derechos, tensiones y renacimientos legales

Imaginemos a Leia Orgánica recorriendo con entusiasmo departamentos para comprar. Luego de meses de búsqueda encuentra “el indicado”. Firma una reserva, acuerda precio, redacta boleto de compraventa y —por fin— inicia el trámite del crédito hipotecario. Es ahí cuando el banco le dice: “El escribano lo ponemos nosotros… para todo”. Pero Leia recuerda algo que leyó: el comprador puede elegir escribano para la escritura de compraventa. Y está en lo cierto.
El derecho a elegir escribano: ley y práctica

Tanto la Ley Nacional N° 25.093 como la Ley 404 de la Ciudad de Buenos Aires son claras: “Las entidades financieras deberán respetar la designación de los profesionales que las partes han acordado en el boleto de compraventa” (art. 1°, Ley 25.093). “En principio, el comprador puede elegir al escribano, salvo que haya saldo de precio” (Ley 404 CABA).

La ley también remite a los principios de la Ley de Defensa del Consumidor (N° 24.240), que impiden a los bancos imponer condiciones abusivas que limiten la libertad del consumidor.

Y sin embargo, muchas entidades financieras siguen sugiriendo —con tono imperativo— que el escribano sea el del banco tanto para la compraventa como para la hipoteca. Esto ya fue advertido por la Subsecretaría de Defensa del Consumidor en 2005, cuando dictó una medida cautelar contra el Banco Río y el Galicia por sus prácticas engañosas en este punto​.

¿Qué dice el Código Civil y Comercial? Compra de inmueble a crédito y derecho, cómo es el proceso

El Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) establece el régimen legal de las hipotecas en los artículos 2184 a 2237, bajo el título de “Derechos reales de garantía”:

Artículo 2186: define la hipoteca como un derecho real que se constituye sobre un inmueble en garantía del cumplimiento de una obligación, sin desprendimiento de la posesión.

Artículo 2189: aclara que la hipoteca debe ser constituida por escritura pública e inscripta para tener efectos frente a terceros.

Artículo 2216: señala que el acreedor hipotecario puede ejecutar judicialmente el bien ante el incumplimiento, mediante acción de ejecución.

Todo el régimen se apoya en la transparencia y publicidad registral como pilares. Por eso, elegir al escribano correcto desde el inicio es clave para asegurar que las escrituras se hagan conforme a derecho y con asesoramiento neutral.

Hipotecas, UVA y la historia que se repite

Durante el macrismo, los créditos hipotecarios UVA se convirtieron en la gran promesa de acceso a la vivienda. Muchos se endeudaron en base a una cuota “accesible”, atada a la inflación. Con las sucesivas devaluaciones, las cuotas se volvieron impagables y los deudores quedaron atrapados.

Hoy, con nuevas líneas de crédito ofrecidas por más de 20 bancos y un repunte en las escrituras —según datos del documento analizado, unas mil hipotecas mensuales, un número que no se veía desde hace años— vuelve la ilusión… y también el deber de proteger al usuario​.

El riesgo del dólar y la velocidad

Un dato fundamental que se menciona en el documento: los saltos en la cotización del dólar pueden volver inviable una operación. Un aumento de $100 en el dólar representa más de $10 millones de diferencia en una propiedad de USD 100.000.

Por eso, la celeridad en la gestión del crédito hipotecario es más que una cuestión administrativa: puede definir si una operación se concreta o se cae.

Aquí la ley no lo dice de modo expreso, pero la jurisprudencia y la buena práctica profesional indican que los bancos deben actuar con diligencia y no demorar innecesariamente la aprobación o el contacto con los escribanos designados.
El rol de la reserva y el boleto

Otro punto clave es la reserva del inmueble. Muchas veces se firma sin asesoramiento y con cláusulas vagas. Pero esa reserva puede derivar luego en conflictos o pérdida de dinero si no se acompaña de una redacción clara y profesional.

El boleto, a su vez, es donde las partes pueden dejar constancia del escribano elegido. Este documento, aunque no transfiere la propiedad, tiene fuerza legal y puede ser exigido judicialmente.

Estado de los créditos hoy

Después de años de silencio, vuelve la época hipotecaria en Argentina. Con más de mil escrituras por mes, los bancos relanzan sus líneas de crédito y los usuarios redescubren sus derechos. ¿Quién elige al escribano? ¿Qué pasa si el dólar sube? Esta nota responde desde la ley, la práctica y la urgencia.

Hace apenas cinco meses, la cifra de escrituras hipotecarias comenzó a trepar. Hoy se firman unas mil hipotecas al mes. Algo que no se veía desde hacía años. Lejos todavía del boom de los ’90 —cuando solo en CABA había más de 40.000 al año, representando el 60% de las compraventas—, pero mucho más cerca que en los últimos seis años, cuando no se llegaban ni a dos mil por año.

Los números entusiasman: más de 20 bancos ya ofrecen créditos hipotecarios, y aparecen nuevas estrategias como juntar fondos familiares para obtener un mayor monto. Se abre una oportunidad. Pero también, surgen tensiones y viejas prácticas que ponen en juego los derechos del consumidor.

El escribano no es del banco (o no debería serlo)

Varios usuarios reportaron que, al gestionar su crédito, el banco intenta imponer su escribano tanto para la escritura de compraventa como para la de hipoteca. Pero esto no es legal.

La Ley Nacional 25.093, en su artículo 1°, es tajante:

“Las entidades financieras deberán respetar la designación de los profesionales que las partes han acordado en el boleto de compraventa, observando las disposiciones de las leyes sobre defensa del consumidor y defensa de la competencia.”

En otras palabras: el comprador tiene derecho a elegir a su escribano para la escritura de compraventa. El banco solo puede imponer escribano para la hipoteca, que es su interés directo.

También lo establece la Ley 404 de la Ciudad de Buenos Aires, que regula la actividad notarial. En principio, el escribano lo elige el comprador, salvo que haya saldo de precio, es decir, que no se pague el 100% al momento de firmar. Entonces puede haber acuerdo entre partes.

Respetar esta regla básica no es solo una cuestión formal. Es una forma de garantizar transparencia, equilibrio y control independiente en la operación. Porque un escribano elegido por ambas partes debe velar por los intereses de ambas, no solo los del banco.

La reserva: donde todo comienza (y a veces se complica)

Uno de los puntos más delicados en la compra de una propiedad es el momento de la reserva. Muchas veces se firma con entusiasmo, sin demasiada revisión, y luego aparecen sorpresas: penalidades injustas, fechas imposibles, cláusulas vagas.

Por eso, la recomendación es clara: contar con un profesional que asesore desde la reserva. Desde el primer papel firmado hasta la escritura, cada paso debe ser claro y documentado. Hoy los escribanos trabajan en coordinación con el Registro de la Propiedad Inmueble de CABA, buscando dar celeridad al trámite y reducir demoras.

Porque, como dice la regla de oro: ganar tiempo es ganar dinero.

El dólar y la urgencia: cuentas que no perdonan

Durante un año el dólar se mantuvo relativamente estable. Pero en los últimos meses volvió la volatilidad. Y eso tiene un impacto brutal en operaciones inmobiliarias.

Un simple salto de 100 pesos en la cotización del dólar puede significar un sobrecosto de más de 10 millones de pesosen una propiedad de USD 100.000.

Por eso, el consejo es concreto: gestionar rápido, avisar al escribano apenas se abre la carpeta crediticia y anticipar cada paso. Si el crédito se aprueba tarde y la escritura se demora, el salto cambiario puede volver inviable toda la operación.

Un antecedente que marcó límites

En 2005, la Subsecretaría de Defensa del Consumidor dictó una medida cautelar contra Banco Río y Banco Galicia. ¿El motivo? Ambas entidades publicaban en sus sitios web que se reservaban el derecho de designar el escribano tanto para la hipoteca como para la compraventa.

La Subsecretaría intervino y ordenó lo obvio: que se respete el derecho del comprador a elegir escribano. Exigió modificar los contratos, los formularios y las prácticas comerciales. Fue un antecedente clave que sigue vigente y que refuerza los derechos en juego hoy​.

Un caso curioso y didáctico: el escribano “de plantilla”

Volvamos a Leia Orgánica. El banco insiste en usar “su” escribano. Pero Leia dice que no, que usará al que acordó en el boleto. El banco responde con evasivas.

Leia presenta un reclamo ante Defensa del Consumidor. Cita la Ley 25.093, la Ley 404 y el antecedente de 2005. Finalmente, el banco accede. La escritura se firma con el escribano de confianza de Leia, y la operación avanza. ¿El resultado? Seguridad jurídica para todas las partes y una hipoteca válida, inscripta y clara.

 

Hipotecas

 

ARTICULO 2205.- Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.

ARTICULO 2206.- Legitimación. Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.

ARTICULO 2207.- Hipoteca de parte indivisa. Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. Mientras subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso.

ARTICULO 2208.- Forma del contrato constitutivo. La hipoteca se constituye por escritura pública excepto expresa disposición legal en contrario. La aceptación del acreedor puede ser ulterior, siempre que se otorgue con la misma formalidad y previamente a la registración.

ARTICULO 2209.- Determinación del objeto. El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualización.

ARTICULO 2210.- Duración de la inscripción: Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de treinta y cinco (35) años, si antes no se renueva.

(Artículo sustituido por art. 24 de la Ley N° 27.271 B.O. 15/9/2016. Vigencia: desde su publicación en el Boletín Oficial.)

ARTICULO 2211.- Convenciones para la ejecución. Lo previsto en este Capítulo no obsta a la validez de las convenciones sobre ejecución de la hipoteca, reconocidas por leyes especiales.