Una constructora demoró la entrega: la Justicia ordenó devolver el dinero con intereses y reconocer un daño adicional

Una pareja había comprado una unidad funcional en un emprendimiento inmobiliario. El boleto de compraventa establecía la entrega y escrituración “lista para habitar”, junto con el reglamento de copropiedad y administración. Pero nada de eso ocurrió en el plazo pactado.
La demora llevó a los compradores a iniciar una demanda civil contra la constructora y su presidente. Los jueces les dieron la razón: ordenaron resolver el contrato, devolver el dinero con intereses y pagar un monto adicional en concepto de “pérdida de chance”.

La defensa de la constructora

Durante el juicio, la empresa intentó justificar el incumplimiento. Alegó que las demoras se debieron a retrasos de organismos municipales y nacionales, a la crisis del sector inmobiliario y a las restricciones impuestas por el Gobierno en el mercado cambiario.
Sin embargo, el tribunal no aceptó ninguno de esos argumentos. Entendió que no se probó la existencia de un caso fortuito ni fuerza mayor, y que las demoras en los trámites públicos no eximen de responsabilidad.
Además, señalaron que la crisis económica mencionada había comenzado antes de la firma del boleto, por lo tanto, era previsible y evitable. Y las medidas cambiarias, lejos de ser una sorpresa, ya estaban contempladas en el propio contrato.

Falta de transparencia y contradicciones

Otro punto clave fue que la constructora no informó que el inmueble estaba hipotecado y redactó un reglamento de copropiedad contradictorio con el boleto, especialmente respecto del destino de las unidades.
Ante ese escenario, los jueces resolvieron declarar terminado el contrato y condenar tanto a la sociedad como a su presidente. La sentencia ordenó devolver más de USD 66.000, más intereses y costas.

Responsabilidad personal del presidente

El fallo avanzó también sobre el presidente de la empresa. El tribunal aplicó la doctrina de la “desestimación de la personalidad jurídica”, que permite “levantar el velo” de la sociedad cuando se la usa de manera desviada o fraudulenta.
En palabras del fallo, “si una persona colectiva es empleada desviadamente, se debe prescindir de la estructura formal del ente para alcanzar a quienes se amparan bajo su cobertura”. En consecuencia, el empresario quedó solidariamente responsable junto con la constructora.

Cláusulas abusivas: límites a la libertad contractual

La empresa intentó ampararse en una cláusula del boleto que limitaba su responsabilidad. Los jueces la declararon inválida.
El fallo recordó que el artículo 37 de la Ley de Defensa del Consumidor (24.240) prohíbe las cláusulas que desnaturalicen obligaciones o limiten la responsabilidad por daños.
Y añadió que, según el artículo 14 de la Ley 19.724, cualquier cláusula que otorgue al vendedor ventajas unilaterales —como rescindir o suspender la obra sin aviso— solo es válida si fue expresamente aceptada y firmada por el comprador. En este caso, eso no ocurrió.

Daños y pérdida de chance

Los jueces entendieron que los compradores no solo debían recuperar el dinero pagado, sino también ser indemnizados por la oportunidad perdida.
El tribunal explicó que la “pérdida de chance” es un daño actual: no se indemniza el beneficio hipotético, sino la privación de la esperanza cierta de obtenerlo.
Así, además del reintegro del precio, se reconoció una suma adicional de $390.948 más intereses.

Qué tener en cuenta al firmar un boleto de compraventa

El caso deja varias lecciones prácticas.
Antes de firmar, conviene verificar que el emprendimiento esté afectado al régimen de prehorizontalidad (Ley 19.724), pedir informes de dominio e inhibición, y asegurarse de que el inmueble no tenga gravámenes ocultos.
También es fundamental fijar plazos claros de entrega y escrituración, establecer qué ocurre si hay demoras y revisar las cláusulas que habiliten prórrogas o limiten la responsabilidad del vendedor.
Las firmas deben estar certificadas ante escribano o el contrato directamente protocolizado. Y si la obra se retrasa, el comprador puede intimar fehacientemente a cumplir o resolver el contrato con devolución del dinero e intereses.

El fallo completo

El caso, caratulado “G., D. O. c/ CCC S.A. y otros s/ daños y perjuicios” (Expte. N° 36.512/13), fue resuelto por la Cámara Nacional en lo Civil, Sala G, el 15 de marzo de 2018, con voto de los jueces Carlos Carranza Casares, Carlos Bellucci y María Isabel Benavente.
El tribunal confirmó la condena, amplió el monto de la pérdida de chance y declaró la responsabilidad solidaria del presidente de la empresa.