Boleto de compraventa con el dólar «congelado» a $295. Hoy vale $1.535. La justicia hizo cumplir lo firmado

Jueves 29 de septiembre de 2022. Ese día el dólar oficial cerró a $153,90 y el blue a $288. En algún escritorio porteño, dos personas firmaron un boleto de compraventa por un departamento en Parque Chacabuco. Precio: 90.000 dólares. El vendedor tenía 19 años. La compradora era su inquilina.

No había 90.000 dólares en un bolso. Había una parte en efectivo, un auto entregado como parte de pago y un saldo en cuotas mensuales. Y para ese saldo, una cláusula —la segunda del boleto— que iba a terminar en Tribunales: las cuotas se pagarían en pesos, con el dólar «congelado» a $295.

Ese número no era un regalo. Estaba casi al doble del oficial y un poquito arriba del blue. Era, ese jueves, el dólar más caro de la ciudad.

Cuatro años después, otra película

El peso hizo lo que suele hacer. Esta semana el dólar oficial cerró a $1.535 en el Banco Nación: más de cinco veces el valor pactado. Para dimensionarlo con un ejemplo inventado: si quedaran 10.000 dólares de saldo, a $295 son $2.950.000. Con esa plata, hoy se compran menos de 2.000 dólares en el mercado oficial.

Cuando llegó el momento de preparar la escritura, el vendedor fue a la Justicia. Dijo que la cláusula había quedado fuera de toda lógica y pidió dos cosas: que se la declare nula y le paguen el saldo en dólares billete o, si no, que se deshaga la venta y le devuelvan el departamento.

La compradora contestó lo obvio: el número lo eligieron entre los dos, libremente, justamente porque sabían que el dólar se mueve. No hubo engaño ni presión. Nadie ofreció prueba adicional, no hubo acuerdo en la conciliación y el expediente quedó listo para sentencia.

Lo que dijo el juez

El Juzgado Nacional en lo Civil N° 46 rechazó la demanda completa y le cargó las costas al vendedor. Según la crónica de Infobae, que accedió al fallo, el razonamiento tiene tres patas:

1. En la Argentina, que el dólar suba no es una sorpresa

El vendedor se apoyó en la teoría de la imprevisión. Es una herramienta del Código Civil y Comercial (artículo 1091) para cuando un contrato de larga duración se vuelve ruinoso para una de las partes por un hecho que nadie podía ver venir. Permite pedir que el contrato se adecue o se termine.

Pero tiene requisitos. Tiene que haber una «alteración extraordinaria de las circunstancias», ajena a las partes y ajena al riesgo que asumió quien reclama. Y ahí se cayó el planteo: para el juez, en un país con inflación crónica y saltos cambiarios periódicos, una devaluación fuerte no es un rayo en cielo despejado. Es el clima.

2. La cláusula existía precisamente para eso

El juez miró las cotizaciones del día de la firma —citó, entre otras fuentes, notas periodísticas— y comprobó que los $295 estaban por encima del oficial y apenas arriba del blue. Conclusión: las partes no ignoraron el riesgo cambiario, lo negociaron. Fijar el tipo de cambio fue la forma de darle certeza a una operación larga. Uno se aseguraba un dólar caro para ese momento; la otra, saber cuántos pesos iba a deber cada mes.

En una apuesta así, alguien gana y alguien pierde. Que el resultado no te guste no convierte la apuesta en nula.

3. Buena fe: no se puede borrar con el codo

El artículo 961 del Código dice que los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe. Para el juzgado, eso exige coherencia: no es admisible desconocer un acuerdo firmado libremente invocando circunstancias que ya eran conocidas o previsibles al negociar. Es la lógica de lo que en la jerga se llama «doctrina de los actos propios»: nadie puede ir contra su propia conducta anterior.

Sin vicios en la voluntad y sin violación del orden público, el contrato obliga a las partes como la ley misma (artículo 959). La sentencia también tuvo en cuenta el contexto: la relación de alquiler previa entre ambos, un canon locativo que la compradora debía seguir pagando hasta cancelar el precio (con un máximo de 31 meses) y trámites sucesorios que demoraban la escritura.

¿Y que tuviera 19 años no cambia nada?

No. En la Argentina se es mayor de edad desde los 18 (artículo 25 del Código). A los 19 se puede vender un inmueble con plena capacidad.

Existe otra figura, la lesión (artículo 332), para cuando alguien se aprovecha de la necesidad, la debilidad psíquica o la inexperiencia de otro y obtiene una ventaja desproporcionada. Pero la desproporción se mide al momento de firmar. Y ese día, $295 era más que el oficial y más que el blue. La crónica no indica que se haya planteado; con esos números, era cuesta arriba.

No es un fallo aislado

Hay un caso espejo. En julio de 2024, la Corte Suprema de Justicia de Tucumán resolvió «Abastecedora del Norte S.R.L. vs. Castillo». Ahí el que se quejaba era el deudor: una empresa que había refinanciado una deuda en dólares en 2017 y pidió pasarla a UVA después de la devaluación de 2018. Perdió en las tres instancias. El argumento fue el mismo: la devaluación del peso es algo «previsible para el hombre común en Argentina» y, por lo tanto, un riesgo asumido.

Ese tribunal dejó una puerta entreabierta: aclaró que no fijaba una regla para todos los casos y que una devaluación de magnitud absolutamente imprevisible podría tener otra suerte. La vara, de todos modos, quedó alta.

Un dato más de contexto. Desde fines de diciembre de 2023, el DNU 70/2023 reescribió el artículo 765 del Código: quien debe una moneda solo se libera entregando esa moneda, y los jueces no pueden cambiar la moneda ni la forma de pago que pactaron las partes. Atrás quedó la etapa en la que se discutía si una deuda en dólares podía cancelarse en pesos y a qué cotización, como en este caso que contamos en 2020. El boleto de Parque Chacabuco es anterior al DNU y la crónica no dice si el juez lo aplicó; la imprevisión, además, no fue tocada por esa reforma.

Qué te llevás si estás por firmar un boleto

• Un tipo de cambio fijo es una apuesta. Si el dólar sube, gana quien paga. Si se plancha, gana quien cobra. Antes de firmar, preguntate si bancás perder.
• Hay otras cláusulas posibles: pago en dólares billete; pesos al tipo de cambio de una cotización determinada (oficial, MEP) del día anterior al pago; pesos ajustados por un índice. Cada una reparte el riesgo de manera distinta. Lo importante es elegir sabiendo.
• Escribí el porqué. Un boleto que explica que las partes evaluaron la volatilidad y eligieron esa fórmula es mucho más difícil de atacar después. Acá jugó a favor de la compradora.
• Si querés una salida, pactala. Se puede prever una cláusula de renegociación si la cotización supera cierto umbral. Lo que no está escrito, después es muy difícil de conseguir en un juzgado.
• Plazos largos, riesgos largos. Sucesiones sin terminar, escrituras que se demoran, cuotas a varios años: cuanto más tiempo pasa entre el boleto y la escritura, más pesa cada palabra del contrato.
• Arrepentirse sale caro. El que demanda y pierde paga las costas: honorarios de su abogado, del abogado de la otra parte y gastos del juicio.

Diccionario en zapatillas

• Boleto de compraventa: el contrato en el que una parte se obliga a vender y la otra a comprar. La propiedad se transfiere después, con la escritura.
• Teoría de la imprevisión: remedio para contratos largos que se vuelven ruinosos por un hecho extraordinario y ajeno al riesgo asumido.
• Lesión: aprovecharse de la necesidad o inexperiencia de otro para sacar una ventaja desproporcionada.
• Actos propios: nadie puede contradecir válidamente su propia conducta anterior.
• Costas: los gastos del juicio. Por regla, los paga quien pierde.

La letra chica de esta nota

Los hechos del caso surgen de las crónicas de Infobae (16/9/2026) y TN, que accedieron a la sentencia del Juzgado Nacional en lo Civil N° 46. Al cierre, el texto completo no estaba disponible en las bases públicas que consultamos, por lo que no citamos carátula ni fecha exacta del fallo. Es una decisión de primera instancia: puede ser apelada ante la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil.

Fuentes: Infobae; Código Civil y Comercial, arts. 25, 332, 765, 959, 961 y 1091; DNU 70/2023; CSJ Tucumán, «Abastecedora del Norte S.R.L. vs. Castillo Raúl Oscar s/ contrato ordinario», sentencia 949 del 4/7/2024; cotizaciones del 29/9/2022 según Página/12 y del 17/9/2026 según La Nación.

Esta nota es informativa y no reemplaza el asesoramiento profesional para tu caso concreto.