Dejó una reserva por un departamento en sucesión, la venta se cayó y 20 años después el martillero tiene que devolverla a valor actual

En 2006 una familia entregó $17.000 para reservar un departamento en La Plata. El inmueble estaba en sucesión y todavía no había declaratoria de herederos. La escritura nunca llegó, el dinero tampoco volvió, y en 2026 una jueza condenó al martillero a devolver el 22,22% del valor actual del inmueble: $10.527.000 más intereses. Qué pasó, por qué no hay duplo y qué conviene chequear antes de firmar una reserva.

La operación

La historia arranca como tantas: una familia elige un departamento, va a la inmobiliaria y firma una “reserva ad referéndum de la propietaria”. Firmó la hija, en representación de su padre y de su hermano, porque ninguno de los dos estaba en la ciudad. Precio total: $76.500. Entrega: $17.000, poco más del 22% del valor. El papel tenía todo lo que suelen tener estos documentos: plazo para escriturar, quién paga qué, honorarios y penalidades si alguna parte no cumplía.

La inmobiliaria estaba a cargo de un martillero y corredor público, con colaboradores. Del otro lado, el “vendedor” era, en realidad, una sucesión: el titular del departamento había fallecido y sus herederos todavía no estaban declarados judicialmente.

Qué salió mal

Venció el plazo para escriturar y no pasó nada. Reclamos, cartas documento, más reclamos. Recién ahí los compradores se enteraron de que, cuando firmaron, no existía nadie con autorización válida para venderles: sin declaratoria de herederos, nadie podía disponer del inmueble.

Los herederos, cuando fueron traídos al juicio, dijeron algo peor todavía: que nunca habían firmado ninguna reserva ni aceptado ninguna oferta, que no habían recibido un peso y que desconocían las cartas documento. Hasta cuestionaron la autenticidad de las firmas que se presentaron como prueba.

El martillero se defendió diciendo que los compradores sabían de la sucesión y que fueron ellos quienes pidieron escriturar por tracto abreviado, el mecanismo de la ley registral (ley 17.801) que permite que los herederos vendan directamente sin inscribir antes el inmueble a su nombre. También había consignado judicialmente la plata de la reserva. Pero la jueza verificó que la compradora nunca fue notificada formalmente de esa consignación: el dinero estaba depositado en un expediente que la familia no conocía.

La familia denunció al martillero ante el Tribunal de Ética del Colegio de Corredores Públicos y Martilleros, que lo sancionó disciplinariamente. Y demandó por daños y perjuicios.

Lo que resolvió la jueza

La sentencia tiene varios ejes

1. Responsabilidad contractual, no extracontractual. Este punto parece técnico pero definió el caso. La jueza entendió que entre la familia y el martillero hubo una relación contractual: él tomó la reserva, recibió el dinero y asumió obligaciones profesionales frente a ellos. Encuadrado así, rechazó la excepción de prescripción que había planteado la defensa. En un juicio que arranca en 2006, con el Código Civil viejo, la diferencia entre el plazo contractual (diez años) y el extracontractual (dos años) es la diferencia entre cobrar y no cobrar.

2. El corredor no cumplió con su función. La sentencia le reprocha al martillero falta de exactitud, precisión y claridad al proponer el negocio, y la omisión de informar adecuadamente sobre el estado sucesorio del inmueble. Ofreció en venta algo que, en ese momento, nadie estaba habilitado a vender. Las obligaciones del corredor incluyen verificar la identidad y la capacidad de las partes y comprobar los instrumentos de los que surge el título del vendedor (ley 20.266, hoy también art. 1347 del Código Civil y Comercial). El fallo recuerda que la declaratoria de herederos es justamente el título que le permite al heredero actuar válidamente sobre los bienes de la herencia.

3. No era una seña. Los compradores pidieron el duplo, es decir, el doble de lo entregado, que es lo que corresponde cuando quien recibió una seña se arrepiente (art. 1202 del Código Civil de entonces; hoy arts. 1059 y 1060 del CCyC). La jueza dijo que no: como el contrato de compraventa nunca se perfeccionó —la parte vendedora nunca aceptó legítimamente—, lo que se entregó fue una reserva, no una seña en sentido estricto. No hay duplo. Lo que sí había era la obligación del martillero de devolver la plata de inmediato cuando el negocio se cayó, y no lo hizo.

4. Devolución a valor actual. Acá está lo más interesante para el bolsillo. Devolver $17.000 de 2006 en pesos de 2026 sería una burla. La jueza tomó el porcentaje que la reserva representaba sobre el precio (22,22%) y lo aplicó sobre el valor actual del inmueble según tasación oficial. Resultado: $10.527.000 al 10 de mayo de 2024. A eso le sumó intereses a tasa pura del 6% anual desde el día de la entrega hasta la fecha de la tasación, y desde ahí la tasa pasiva digital más alta del Banco Provincia hasta el pago efectivo. Es la lógica de las obligaciones de valor (art. 772 CCyC): lo que se debe es una porción del departamento, no una cifra congelada.

5. Lo que no prosperó. Daño moral, lucro cesante y “apreciación inmobiliaria” fueron rechazados por falta de prueba suficiente. En materia contractual el daño moral es excepcional y hay que acreditarlo. También se rechazó la demanda contra los herederos y contra los colaboradores de la inmobiliaria, por falta de legitimación pasiva: el único obligado era el martillero. Las costas van a su cargo.

Reserva y seña no son lo mismo

Esto se confunde todo el tiempo y el fallo lo aclara bien.

La seña es una entrega que hacés cuando el contrato ya está cerrado. Si te arrepentís, la perdés; si se arrepiente el vendedor, te la devuelve doblada. Para que haya seña tiene que haber contrato, es decir, oferta y aceptación de ambas partes.

La reserva ad referéndum es otra cosa: es una oferta de compra acompañada de dinero, sujeta a que el propietario la acepte. Hasta que el dueño no dice que sí, no hay contrato. Si no acepta, o si no puede aceptar porque no está habilitado para vender, la inmobiliaria tiene que devolver la plata. Toda, y rápido. Pero no el doble.

El problema de este caso es que el martillero tomó una reserva a nombre de una “propietaria” que no existía como tal, porque la sucesión no tenía declaratoria. No había nadie que pudiera decir “sí”.

Qué mirar antes de firmar una reserva

• Pedí el título. Preguntá a nombre de quién está el inmueble. Si el titular falleció, pedí la carátula de la sucesión y que te muestren la declaratoria de herederos. Sin declaratoria, no hay quien pueda vender.
• Si te hablan de tracto abreviado, entendé qué significa. Es legal y se usa mucho, pero requiere que la sucesión esté avanzada: declaratoria firme, herederos identificados y, si hay menores o incapaces, autorización judicial.
• Leé qué firmás: reserva, oferta de compra, boleto o seña. La palabra que figura en el papel define qué podés reclamar después.
• Verificá la matrícula del corredor en el colegio profesional de la jurisdicción. Y si hay un problema, el Tribunal de Ética del colegio es una vía paralela al juicio civil, como pasó acá.
• Si la operación se cae, exigí la devolución por escrito y con fecha. La consignación judicial que el martillero hizo sin notificar a la compradora no le sirvió de nada.

Por qué importa este fallo

Veinte años es mucho tiempo, y la sentencia no repara la espera. Pero deja dos criterios útiles. El primero: el corredor inmobiliario responde contractualmente frente al comprador que le entrega dinero, aunque el negocio principal nunca se haya cerrado. El segundo: cuando la inmobiliaria retiene indebidamente una reserva durante años de inflación, la devolución no se calcula en pesos históricos sino como porcentaje del valor actual del inmueble. La plata que entró como el 22% de un departamento vuelve como el 22% de un departamento.

Fuente: Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial N° 5 de La Plata, sentencia difundida en septiembre de 2026 (Infobae, TN). No se publicó la carátula ni el texto completo del fallo.