El estado actual del mercado y la regulación de los alquileres en Argentina

Alquileres, la nueva ley y el mercado para contratos de locación

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El problema no es el alquiler, el problema es la vivienda

 

Por María Laura Chang *

 

A la hora de analizar la situación habitacional en Buenos Aires, suele adoptarse un enfoque reduccionista que solo ve un conflicto entre inquilinos y propietarios.

A su turno, esto se traduce en coletazos regulatorios. Hace algo de un mes, con la bandera de favorecer a los menos favorecidos, la Cámara de Diputados aprobó un proyecto de ley que modifica el código civil en torno de los alquileres.

Sin embargo, la situación es algo más compleja. Son muchos los aspectos que influyen en una solución habitacional para la ciudad, y la solución no necesariamente puede depender de afectar a unos para beneficiar a otros.

Expertos en materia advierten que la solución al problema habitacional de la ciudad tiene que venir de la mano de políticas integrales de vivienda.

 

Alquilar con casco

Hace poco más de dos años Orlando Alfonzo y cuatro amigos, urgidos por encontrar un lugar, alquilaron una casa en Paternal.

Muy pronto se dieron cuenta de que habían sido estafados: el techo recién pintado se empezó a desplomar y en el suelo aparecieron huecos que en la visita no estaban visibles.

Quién negoció con ellos se desentendió del asunto, aún cuando el contrato que habían firmado hablaba de un sitio en perfectas condiciones. Días más tarde se acercaron a la vivienda unas personas diciendo ser los verdaderos dueños de la casa.

Acusaron de ladrones a los nuevos inquilinos, pensando que habían desvalijado el lugar, y solo pararon porque los vecinos dieron fe de que ellos no habían sacado ninguna pertenencia. Sin embargo, se intensificó la presión para que se fueran.

Pronto lo hicieron, la casa era inhabitable. Cada vez que llovía se inundaba y en alguna ocasión, un trozo de techo casi cayó encima de Orlando.

La persona con la que habían firmado apareció después de que ellos se fueron: empezó un proceso legal en su contra por “incumplimiento del contrato”, ya que por obvias razones, dejaron la vivienda antes de finalizar el tiempo pautado.

Durante dos años a una de las inquilinas, que ni siquiera pudo residir en el hogar, le descontaron parte de su sueldo para pagar la penalidad. Actualmente esperan que el poder judicial haga algo de justicia y les devuelva el dinero que nunca debieron dar.

 

 

 

Una estafa en puerta

Nelida Menini, de 76 años, tiene un apartamento en Ramos Mejía que alquila para poder complementar su jubilación y pagar sus gastos básicos como la obra social. Hace más de dos años, su hijo, Diego Mantillán, asumió la responsabilidad de alquilar la vivienda.

Contactó a una mujer que se mudó junto con sus dos hijos menores al apartamento. Los primeros seis meses ella pagó el alquiler con puntualidad. A partir del séptimo empezó a hacerlo en cuotas.

De repente, apareció la figura del marido quien empezó a habitar la casa también, y dejaron de pagar. Diego se enteró de que en esos meses jamás habían pagado los servicios, ni las expensas. Debió moverse para encontrar el dinero con el cual solventar la deuda de las expensas, ya que corría el riesgo de perder el apartamento.

Mientras tanto, la familia permanecía allí sin pagar ni un centavo: como uno de los hijos de la pareja tiene una discapacidad, se complicaba mucho la posibilidad de desalojarlos debido al marco legal que los ampara.

Tras un poco de investigación Diego se encontró con otros propietarios que habían atravesado la misma situación con la misma familia. “Ellos ya sabían cómo actuar para permanecer durante largos y meses, y hasta años”, dice y complementa: “Le habían tomado el tiempo a la justicia”.

Actualmente está abierto el juicio y esperan recuperar su propiedad lo antes posible. Mientras tanto, Diego tiene que destinar parte de su dinero a apoyar a su madre quien ha perdido un ingreso económico importante a causa de esta situación.

Podríamos escribir páginas y páginas de situaciones incómodas, injustas, conflictivas y desagradables asociados a los alquileres, tal y como estas.

En algunos, los inquilinos son los principales perjudicados: les cobran más de lo que deberían, les hacen juicios injustos y hasta los dejan en la calle de un día para otro; pero también hay propietarios que deben acudir a justicia para, por ejemplo, recuperar sus viviendas.

Hay personas que pierden ingresos con los que contaban al invertir en una propiedad, mientras resuelven los temas legales. Un desalojo puede tardar de seis meses hasta años, según la complejidad del caso y la jurisdicción. En forma reciente se incrementó el impuesto a los bienes personales, lo que podría ser trasladado al precio, al canon mensual.

Esos y un sinfín de aspectos influyen en la situación habitacional de Buenos Aires. En épocas de crisis inflacionaria, el mercado inmobiliario -como todos lo demás – se empieza a tambalear y esto genera mucha preocupación en quienes llegan con lo justo cada mes.

¿Podré pagar el alquiler? Pero del otro lado ronda la pregunta: ¿Es rentable alquilar mi propiedad?¿De qué forma?

 

La vivienda en Buenos Aires

Para 2017, el 52% de los hogares porteños eran propietarios de vivienda y terreno, mientras que el resto se dividen en inquilinos (35,1%) u ocupantes de hecho (12,7%). En 14 años la proporción de inquilinos creció 11 puntos porcentuales: en 2003 era tan solo 23,9% (informe del Observatorio de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires).

¿Es medio obvio pero esto por qué se da? ¿Precios altos de las viviendas? ¿Cómo funciona a nivel económico? ¿La tierra es un recurso limitado y se da por eso?

El 78% del casi millón y medio de viviendas estaban habitadas según el Censo del año 2010. Para ese mismo año, la ciudad ni siquiera llegaba a los 3 millones de habitantes.

Lo ideal es que el valor de un alquiler no supere el 30% del ingreso total familiar, pero en estas épocas mientras que los salarios subieron poco, los precios continuaron en ascenso (incluso por encima de la tasa de inflación) y muchas familias sencillamente no pueden afrontarlo.

La consultora de Reporte Inmobiliario concluyó que este último año los nuevos contratos aumentaron 30,75%. El cálculo surge de la comparación del precio promedio de un alquiler de dos ambientes: hace 12 meses costaba $ 10.922 y para noviembre de 2019 estaba en $ 14.280 por mes.

Los salarios, por su parte, acumulan este último año una pérdida del 9,8% de acuerdo con el índice de Remuneración Imponible de Trabajadores Estables (RIPTE), elaborado por el Ministerio de Salud y Desarrollo Social de la Nación con base en los sueldos registrados por las empresas.

La opción, explica José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, es mudarse a una zona menos costosa. Incluso salir de capital. Esto siempre que el transporte acompañe, claro está. Vivir lejos del trabajo puede ser agotador.

El precio de un alquiler en una determinada zona, continúa Rozados, está determinado por la oferta y la demanda. “No es lo mismo un departamente de cuatro ambientes en Recoleta a uno de dos ambientes en Liniers, porque van dirigidos a personas que tienen capacidad de pago diferente y que responden a eso”, explica.

En contextos como el actual cada vez más personas usan mayor porcentaje de su sueldo para pagar el alquiler, lo que desmejora su calidad de vida. Esto se refleja en una encuesta realizada por la organización Inquilinos Agrupados que señala que, en promedio, las familias que habitan en C.A.B.A destinan 47% de sus ingresos en el alquiler.

Si hablamos del valor promedio de un alquiler de 2 ambientes está cercano a los 15 mil pesos mensuales; el ingreso de ese hogar debería rondar los 50 mil pesos para acoplarse al 30% recomendable.

Pero si el ingreso es de unos 30, 32 mil pesos mensuales, restandole los gastos básicos de salud y alimentación, es poco lo que queda para el entretenimiento, mucho menos para el ahorro.

 

Keep the fight

Desde cierto sectores se maneja un discurso que promueve un enfrentamiento entre más y menos favorecidos, entre propietarios e inquilinos. Claro está, también se incluyen a las inmobiliarias, cuya imagen debe estar a la par de la de los abogados…

Desde otra mirada, surge la pregunta ¿qué pasaría si se deja a un lado esta rivalidad y se mirase la situación desde arriba? ¿Favorecer a uno implica perjudicar al otro y viceversa?

La demanda de alquiler suele ser inelástica. “Quien alquila lo hace por una necesidad concreta de obtener un lugar donde vivir”, dice José Rozados. Esto amerita destinar un porcentaje de sus ingresos para pagar un lugar y eso tiene que remunerar de alguna manera al privado que realizó una inversión en la compra de un inmueble.

Pero lo que Rozados postula como una necesidad concreta, Julieta Magno, arquitecta y planificadora urbana, investigadora del Centro de Estudios de la Ciudad (CEC) de la Universidad de Buenos Aires (UBA), revela como un derecho: “No podemos dejar a un lado la función social que tiene una vivienda”, dice, y es quizá en este punto donde se empieza a enredar el cable.

Ciertamente los inquilinos y todas las personas en Argentina están amparados por el derecho a la vivienda, que es un derecho humano consagrado en la Constitución Nacional y en diversos tratados internacionales con jerarquía constitucional como la Declaración de Derechos Humanos y el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales.

Pero también está el derecho a la propiedad privada. Este derecho, de acuerdo con lo que explica en este artículo académico Nicolás M. Perrone, investigador de la UBA y profesor de Derecho Internacional en la Universidad de Durham, es un derecho que admite graduación: puede ser ampliado o restringido.

El artículo 21 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos estipula sobre el derecho a la propiedad privada que “toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes”, pero apunta que “la ley puede subordinar tal uso y goce al interés social”.

Además, se aclara que “ninguna persona puede ser privada de sus bienes, excepto mediante el pago de indemnización justa, por razones de utilidad pública o de interés social y en los casos y según las formas establecidas por la ley”.

Esto quiere decir que en este mercado se admiten regulaciones del Estado, que aquí en Argentina se dan a través de leyes. Advierte José Rozados que “hay sobradas muestra de que regulaciones excesivas generan es desaliento a la oferta y que (…) complican la relación entre las partes”, razón por la cual aconseja ser comedidos a la hora de legislar.

En su opinión el código civil y comercial que se sancionó hace cuatro años “regula justamente lo que tiene que ver con la relación contractual (…) fija obligaciones y derechos y tiene incorporado cuestiones de actualidad por lo que prevalece su vigencia”.

En una realidad inflacionaria, el marco legal vigente tiene en cuenta “la necesidad de un ajuste de los valores de pago de las mensualidades a futuro”, dice Rozados. “Si eso no se actualiza se genere un beneficio en una de las partes en detrimento de otra y se desestabiliza el mercado”, añade.

La manera en la que se hace actualmente es que desde el primer momento, la firma del contrato, se pactan pagos mensuales que van a a ser crecientes a partir del mes 7, 13 y 19, hasta completar los 24 meses de contrato que son los obligatorios que impone el código civil y comercial, refiere el director de Reporte Inmobiliario.

Recordamos que la indexación del contrato, es decir sujetar el precio a la inflación u otros índices, sigue estando prohibida.

 

La nueva ley nacional de alquileres

La Cámara de Diputados de la Nación aprobó un nuevo proyecto de Ley de Alquileres que de aprobarse traería modificaciones al panorama mencionado.

El expediente, que ahora pasó al Senado, aumenta el plazo mínimo de contrato de alquiler de dos a tres años. También plantea crear una fórmula para actualización de precios anual, que no estará definida en el contrato sino que se regirá a partir de un índice que deberá considerar por partes iguales los salarios, según el índice de Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), y las variaciones de la inflación, conforme al índice de precios (IPC).

Este documento unificó tres proyectos distintos representados por los diputados Daniel Lipovetzky, Agustín Rossi y Felipe Solá. Voceros de organizaciones de inquilinos consideraron positivo estos cambios. “Con esta ley reparamos muchos abusos que se vienen dando en la relación entre los propietarios y los inquilinos”, señaló a Clarín Gervasio Muñoz, de Inquilinos Agrupados.

Pero para los propietarios el panorama es arriesgado. En una nota para el portal El Economista, Santiago Levrio, cofundador de Emehome Desarrollos y Gerente Comercial de Metropolitan Home, dice que el propietario es negativamente afectado con esta ley. “El que ya tiene una propiedad verá cómo seguir, o cuando pueda salir, y el que está con sus dólares no tendrá ningún incentivo en comprar inmuebles para la renta”, apunta.

La falta de incentivo para invertir en bienes inmuebles no solo espanta a futuros propietarios, sino que desestabiliza todo el mercado. “Si las medidas que adopta van en contra de esa motivación, lo que provoca es menor cantidad de viviendas disponibles”, indica Rozados a Derecho En Zapatillas.

“Si no hay acciones que descompriman la demanda se generarán aumentos de precios de los alquileres, por una reducción de la demanda”, añade.

 

 

La vara alta en alquileres

“La realidad es como una cadena: cada vez es más difícil acceder una vivienda propia, por lo que hay menos propietarios, más alquileres ”, explica Julieta Magno que además fue Asesora de Vivienda de la Legislatura Porteña.

En su opinión, el problema real es que las regulaciones que se vienen haciendo están desperdigadas y que no se ha atendido el problema habitacional con verdaderas políticas integrales de vivienda.“En la Ciudad de Buenos Aires hay muchos actores que tratan de generar buenas regulaciones, pero eso no está sucediendo”, expone Magno.

Las leyes, locales y nacionales, abordan en su mayoría la relación entre inquilinos y propietarios y no contemplan muchos otros aspectos que influyen en el tema de la vivienda de una ciudad como Buenos Aires.

Uno de ellos, por ejemplo, es la incidencia del aumento de propiedades para alquiler temporario – asociados al turismo- y cómo esto influye en la disminución de las plazas para alquileres familiares.

Recientemente la Legislatura porteña aprobó una norma que busca, de algún modo, atender esta situación pero las medidas a las que se refiere se generan luego de analizar la situación como un problema ligado al turismo y no a la política habitacional de la ciudad. De hecho, la iniciativa fue presentada por la Asociación de Hoteles, Restaurantes, Confiterías y Cafés (AHRCC).

Esta organización mostró su preocupación porque las plazas de alquiler temporario ya son 487.000 y superan a las 420.000 de hoteles. La ley exige la creación de un registro oficial y obliga a propietarios a tener seguros de responsabilidad civil y otros temas.

Pero si lo vemos desde la perspectiva amplia, tal y como ocurre en otras ciudades, es alarmante la tendencia de propietarios a preferir este tipo de alquileres y no los familiares.

Las razones de los dueños de inmuebles son muy válidas: durante el debate por la aprobación de la ley se dijo que un departamento alquilado a través de modalidades como Airbnb o alquileres temporarios, recauda en 10 días lo que uno en alquiler tradicional en 30 días. Y el incentivo económico, como explica Rozados, es el que determina el mercado.

Pero no todo es trágico. Magno da cuenta de la existencia de una “batería de instrumentos que se pueden aplicar” para la atención de la situación que aunado a leyes pensadas de forma integral, generarían importantes mejores.

Explica que esos instrumentos no deben ser restrictivos o limitativos hacia una de las partes, sino que deben considerarse también de promoción o incentivo.

“El reto es ver de qué manera se puede regular el mercado de una forma que en la que no haga falta que uno pierda y el otro gane” y la solución para ella, reitera, son políticas integrales y herramientas de diversa índole.

Dentro de las propuestas a tener en cuenta se encuentra, por ejemplo, los créditos para mejoramiento de viviendas. En Buenos Aires hay viviendas ociosas que podrían habitarse si desde el Estado se promueve a la recuperación de esos espacios.

Para el 2010 en CABA había 340.975 viviendas desocupadas por diversos motivos, lo que representa un 23,9% del total de viviendas. Una de las razones es precisamente su desfavorable infraestructura. Otro indicador señala que 60.651 hogares de la ciudad habita en viviendas deficitarias con la posibilidad de dejan de ser precarias si se les realizan trabajos de mantenimiento.

Otra alternativa tiene que ver con créditos para el acceso a trámites de alquiler relativos a comisiones, garantías u otros documentos que suelen pedir propietarios e inmobiliarias al momento de realizar un contrato.

Esto facilitaría que el futuro inquilino pueda acceder a la vivienda sin perjudicar al propietario. La gestión pasada creó la política para obtener garantías con apoyo del gobierno de la ciudad, pero se desconoce su alcance. Usuarios denunciaron que los requisitos eran, en muchos casos, un impedimento para concretar el trámite.

Otras propuestas tienen que ver con los créditos para la compra de propiedades y la construcción de viviendas impulsadas desde el Estado, mucho más accesibles que las del mercado privado.

Una de las últimas propuestas fue impulsada por gobierno de Mauricio Macri en 2016. Se trató de los créditos hipotecarios actualizados por la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), o créditos UVA como se le conocen, que surgió como una opción para que familias de clase media pudieran acceder a una vivienda propia.

Se diferenciada de otros créditos, porque pedía ingresos más bajos que un crédito tradicional. Sin embargo, en cuanto al ajuste por inflación empezó a subir, las cuotas se hicieron cada vez más difíciles de pagar. Se calcula que son 100 mil los beneficiarios/deudores y de acuerdo con lo último que se comunicó desde el gobierno de Alberto Fernández una solución parcial ha sido congelar las cuotas.

Pero este es solo un ejemplo más. Magno, insiste en decir que así como los UVA existen muchas pequeñas acciones, muchas leyes pensadas individualmente y no en el marco de una visión integral que es lo que garantizaría una mejor solución habitacional.

Legislar en materia de alquileres, sin tener en cuenta el campo amplio en materia de vivienda únicamente generará paños de agua fría que hasta pueden acarrear problemas de más largo plazo.

“Hay que entender que el alquiler dentro de la problemática del acceso a la vivienda, la vivienda como función social que nadie dice que es fácil, pero bueno hay que empezar de manera integral sí o sí”, concluye.


* La autora es periodista free lance. Especial para Derecho En Zapatillas.

Edición a cargo de Sergio Mohadeb

ilustraciones: Adriana Canizo

1 comentario
  1. Daniela dice

    Hola,estoy llevando a cabo la compra de un departamento y tengo inquietud respecto de los libre deuda que deben expedientes sobre los servicios e impuestos de la propiedad
    En qué instancia de la operación deberían brindarme esa información? Muchas gracias
    Saludos

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