El nuevo Decreto 766/2020 sobre alquileres: ¿sigue todo igual que el Decreto anterior?

Por Sebastián Ferreyra Romea

Introducción

A finales de septiembre de 2020 se dictó un nuevo decreto en materia de alquileres, que prorrogó por 4 meses más las medidas de emergencia dispuestas por el Decreto 320/2020 en marzo pasado. Esta prórroga no sorprende y, de hecho, en marzo ya habíamos anticipado que esto sucedería^[1], porque resultaba posible anticipar que el gobierno haría uso de esta herramienta para tener más tiempo en busca de apaciguar el complejo momento que vive el mercado inmobiliario.

La situación del mercado y de la pandemia, y sus efectos sobre los agentes económicos, no lucen mucho más alentadores que en marzo pasado. Sin embargo, lentamente se observa un regreso a la actividad. Estos factores podrían ser determinantes al momento de resolver qué tipo de medidas se deben tomar cuando venza esta prórroga.

Sin embargo, en este artículo nos vamos a limitar a revisar brevemente los términos técnicos del nuevo Decreto 766/2020 en materia de alquileres, y extraer algunas conclusiones preliminares de cara al panorama legal que nos espera en esta compleja nueva normalidad.

¿Qué dice el nuevo Decreto 766/2020 sobre alquileres?

 

El 25/09/2020 se publicó en el Boletín Oficial el Decreto 766/2020 (el “Nuevo Decreto”) que dispuso, en líneas generales, prorrogar hasta el 31/01/2021 la normativa de emergencia en materia de alquileres dictada en marzo pasado a través del Decreto 320/2020.

La prórroga se motiva – al igual que el Decreto anterior- en la necesidad de salvaguardar el derecho a la vivienda y proteger el tejido social afectado por la pandemia de COVID-19.

El Nuevo Decreto entró en vigencia el 25/09/2020, al ser publicado en el Boletín Oficial.

Puntualmente, prorrogó las principales medidas dispuestas bajo el anterior Decreto 320/2020, a saber: la suspensión de ejecución de desalojo de inmuebles (art. 1), la vigencia de los contratos de locación (art. 2), el congelamiento del precio de los alquileres (art. 3), y el mecanismo de pago de las deudas por diferencia de precio (art. 5) y por falta de pago (art. 6).

¿El Decreto 766/2020 es igual al Decreto 320/2020?

Una mirada rápida nos lleva a pensar, entonces, que los términos del Decreto 320/2020 siguen vigentes hasta finales de enero del año próximo. Pero, a diferencia del Decreto 320/2020 (en su art. 13), el Nuevo Decreto no prevé la posibilidad de que el mismo sea prorrogado. Tampoco el Nuevo Decreto se define como de orden público, tal como lo hizo el Decreto 320/2020 (en su art. 14).

Previsiblemente, también se dejó de lado la figura del locador vulnerable que estaba presente en el Decreto 320/2020 (en su art. 10). Con excepción de este último punto – cuya aplicación práctica casi no existió-, las implicancias de los otros cambios no son menores.

Lo primero podría implicar que las medidas de emergencia económica finalicen de forma efectiva el 1 de febrero de 2021. Esto, como se dijo más arriba, dependerá mayormente de la evolución económica y de la pandemia.

Lo segundo, es decir, que el Nuevo Decreto no se defina como de orden público, podría tener implicancias de orden práctico: que locador y locatario antepongan consensuadamente los términos del contrato firmado oportunamente, por sobre las medidas de emergencia prorrogadas por el Nuevo Decreto. Este último escenario encuentra su lógica en un supuesto donde el locador debe ir decidiendo desde ahora si le renueva o no el contrato al locatario cuando venza esta prórroga.

Frente a una situación conflictiva donde el locatario priorice – sin previo consenso con el locador- que el Nuevo Decreto prevalece sobre la autonomía pactada en el contrato, será interesante estudiar el alcance de una posible interpretación judicial de los contratos firmados, a la luz de las (restringidas) facultades de los jueces para modificar las estipulaciones contractuales^[2], conforme emana del art. 960, Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN).

Otro elemento interesante impactado por este Nuevo Decreto, se relaciona con el alcance material de esta prórroga. Es decir, sobre qué contratos recae y sus implicancias sobre la suspensión de la ejecución de los desalojos.

Los contratos comprendidos por el Nuevo Decreto, y su impacto sobre la suspensión de ejecución de desalojos

 

El artículo 2 del Nuevo Decreto dispone “Prorrógase hasta el 31 de enero de 2021 el plazo de vigencia de los contratos indicados en el primer párrafo del artículo 3° del Decreto Nº 320/20, para los contratos cuyo vencimiento opere antes del 31 de enero de 2021.”

El mencionado artículo 3, en su primer párrafo, establecía lo siguiente: “Prorrógase (…) la vigencia de los contratos de locación de los inmuebles individualizados en el artículo 9°, cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo próximo pasado y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere; y para los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de septiembre de este año”.

Entonces, la prórroga de vigencia de contratos establecida bajo el Nuevo Decreto comprende (i) a los contratos individualizados en el art. 9 del Decreto 320/2020 (por ejemplo, de inmuebles residenciales, destinado a actividades culturales, rurales, comerciales, etc.), y (ii) cuyo vencimiento sucedió entre el 20 de marzo y el 30 de septiembre de 2020. Al limitarse el alcance del Nuevo Decreto a los “contratos indicados en el primer párrafo del artículo 3° del Decreto Nº 320/20”, se excluyó a los contratos vencidos previo a la pandemia amparados bajo el artículo 1218 del CCCN (previamente, incluidos bajo el art. 3, 2º párrafo, del Decreto 320/2020)^[3].

Esto impacta sobre el alcance de la suspensión de la ejecución de los desalojos, en tanto el Nuevo Decreto establece (art. 1) que “se prorrogan hasta el 31 de enero de 2021 los plazos previstos en el artículo 2º del Decreto N° 320/20”, y el mencionado artículo 2^o establecía: “Suspéndese, en todo el territorio nacional, (…) la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles de los individualizados en el artículo 9° del presente decreto, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere. (…)”.

Así, la suspensión de ejecución de desalojos está inexorablemente ligada con la vigencia del contrato de locación. A priori, entonces, no procedería la ejecución de un desalojo ante un incumplimiento en la obligación de pago de un contrato (de los indicados en el art. 9, Dec. 320/2020) que esté vigente o vencido pero prorrogado bajo el Nuevo Decreto.

Por el contrario, el Nuevo Decreto no suspendería la ejecución de desalojos cuando se trata de contratos vencidos que no fueron prorrogados por el Nuevo Decreto (por ejemplo, aquellos vencidos antes del 20 de marzo), y que pasarían a estar nuevamente alcanzados por el art. 1218 del CCCN. En esta misma línea lo viene interpretando, también, jurisprudencia reciente de la Provincia de Buenos Aires[4].

Conclusión

El Nuevo Decreto dictado en materia de alquileres replica gran parte de las medidas de emergencias adoptadas por el Decreto 320/2020 en marzo pasado. Parecería ser, entonces, que la gran mayoría de las medidas de emergencia habitacional seguirán en vigencia hasta finales de enero de 2021.

Dicho esto, una lectura más cuidadosa del Nuevo Decreto permite vislumbrar algunas diferencias con el Decreto 320/2020, que restringirían su amplitud e podrían implicar un lento regreso hacia la autonomía contractual en desmedro de las medidas de emergencia económica.

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^[1] FERREYRA ROMEA, ¿Primer round entre locadores y locatarios?, disponible públicamente en el siguiente link https://www.diariojudicial.com/nota/86112.

^[2] DI CHIAZZA, Ivan, Facultades de los jueces en la contratación, RC D: 1616/2017.

^[3] El mencionado artículo establecía lo siguiente: “La referida prórroga también regirá para los contratos alcanzados por el artículo 1218 del Código Civil y Comercial de la Nación.”

[4] Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Nicolás (Buenos Aires), ” C., J. C. y otra c/ D., S.E. s/ Desalojo”, 29/10/2020, SN-8229-2016.