Prórrogas de contrato del alquiler

La nueva ley de alquileres ya está vigente, rige para los contratos celebrados desde el mes de julio de 2020 inclusive. Nos contó que pasaría con los contratos nuevos y a qué cláusulas estar atentos al momento de pactar un nuevo contrato de locación habitacional. ¿Y las prórrogas de los contratos que comenzaron con la ley actualmente derogada?

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Por Joaquín Romero Pierri *

Mucha gente, actualmente, está finalizando sus contratos de mínimo dos años que nuestro Código Civil y Comercial establecía previa modificación de la ley 27.551, y ha generado distintas opiniones respecto a pactar un nuevo contrato regulado por dicha ley o si prorrogar el contrato en curso.

Esta última opción es la que venimos a tratar de clarificar hoy. El derecho es una ciencia social, que como tal, está en constante movimiento y a veces dar una única opinión es imposible porque los actores del derecho somos muchos.

Para comenzar, explicaremos que siempre estuvo disponible la opción de prorrogar un contrato pero con algunas limitaciones.

La principal era que no podíamos ir más allá de un año (mínimo del contrato era de 2 años) y con condición sine qua non que el fiador ratifique dicha prórroga para garantizar la extensión del plazo; a su vez, se solía modificar la cláusula de precio y como la indexación no estaba permitida se pactaba una suma total por los 12 meses de prórroga (por ejemplo) y se indicaba de qué modo se pagaría mes a mes.

En las prórrogas busca modificarse la menos cantidad de cláusulas posibles del contrato de locación principal ya que sino podría estar encubriendo uno nuevo, por este motivo es que no se suele modificar muchas de ellas, y todas las demás quedan vigentes, complementando la prórroga al principal con algunos ajustes.

Actualmente, la posibilidad de prorrogar esta sobre la mesa también, y a pesar que se prorroguen contratos que fueron redactados con ley actualmente derogada podemos seguir basándonos en dicho contrato “actualizando” algunas cláusulas, que conforme a la nueva ley son de orden público.

 

Cláusulas a tener en cuenta para la prórroga de la locación

Plazo de prórroga del alquiler

Luego de haber consultado varios doctrinarios encontramos que en este punto no hay unanimidad de opiniones. Algunos opinan que puede hacerse por 2 años, otros que no debería ser por más de 1 año y medio (mi posición personal), y otros que podría prorrogarse por menos de un año (en este último punto encontramos mayor aprobación).

Lo cierto es que la ley 27.551 establece la modificación para el artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación donde establece “el plazo mínimo de locación de inmueble en 3 años”, aclarando en su último párrafo que “El locatario puede renunciar a este plazo si está en tenencia de la cosa”.

Con ésta última aclaración es donde vemos que la ley no solamente no aclara un mínimo cuando el inquilino o locatario este en tenencia de la cosa, sino que trae toda la discusión doctrinaria ante dicha. En resumen, y hasta que no haya jurisprudencia que orienten este punto no tendremos la “verdad absoluta”.

Me inclino en tomar una posición media entre 1 año y 2 y pararme en año y medio para la prórroga como el que menos problemas traerá jurisprudencialmente (haciendo futurismo).

 

Precio de la prórroga del alquiler

Acá si hay una verdadera discusión. En cuanto al plazo entendemos que la cláusula de precio y su actualización por IPC y RIPTE son de orden público y por tal circunstancia debemos actualizarla respetando la indexación que la nueva normativa nos ha exigido tomar.

Como toda discusión doctrinaria algunos opinan que al provenir de un contrato con normativa “vieja” no corresponde la actualización con IPC + RIPTE y optan por seguir con el monto global dividido entre la cantidad de meses de la prórroga. En lo personal me vuelco por la primera opción como aquella que traerá menos conflictos a futuro.

Es decir, en principio se podrá pactar una prórroga de contrato con ley derogada actualizando el precio a la ley actualmente vigente.

 

Fiador o garante, y depósito

No hay discusión, el fiador deberá firmar la prórroga para quedar obligado ante el locador garantizando todas las obligaciones emergentes del contrato primitivo y la prórroga que modifique algunas cláusulas o condiciones de aquel.

En cuanto al depósito de garantía no es conveniente tocarlo, ni actualizarlo, porque podría encubrir un nuevo contrato trayendo mañana dolores de cabeza para el locador ante una eventual judicialización del conflicto.

La prórroga fue y será un complemento al contrato principal para cuando el locatario y el locador pacten continuar el contrato más allá del vencimiento pactado, por eso la actualización de ciertas cláusulas y condiciones.

Se seguirá utilizando, con menos claridad que hasta julio de 2020, esperando por jurisprudencia que traigan luz a tantas opiniones, todas válidas y legales (hasta que se diga lo contrario).


 

* El autor es escribano. Su perfil en Linkedin

 

Cómo redactar el contrato para vivienda en la nueva ley de alquileres

 

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2 Comentarios
  1. Víctima de inmobiliaria dice

    Interesante nota.

    Es importante remarcar que propietarios e inmobiliarios se acordaron de esta figura con la sanción de la nueva ley de alquileres. Una avivada interesante para esquivar el cumplimiento de la ley.

    Mi recomendación es no aceptar prórrogas y presionar, ya que aguardar 1 año y medio o 2 solo les dará a los clásicos vulneradores más tiempo para perfeccionar sus maniobras.

  2. Alberto dice

    PIDO AYUDA Y PREGUNTO PARA MUY ENTENDIDXS EN TEMA DE ALQUILERES:
    ¿ESTO ES LEGAL?
    ¿AL HACER UNA PRORROGA DE UN CONTRATO DE ALQUILER EXISTENTE, QUEDAS FUERA DE LA NUEVA LEY DE ALQUILERES?
    ////
    – Mi contrato de alquiler en Tigre se vence en Octubre. La inmobiliaria no quiere hacer un nuevo contrato, sino que quiere prorrogar el contrato de alquiler ya existente por 2 años mas. De eso me entere ayer, a un mes de la finalizacion del contrato actual.
    – Pero para la prorroga que empezaría a partir de Octubre Empezaríamos con un aumento de la cuota mensual del 70% exactamente, en relación a lo que pago actualmente.
    – La prorroga por dos años, plantea aumentos semestrales del 17% cada semestre.
    – Y aparte la inmobiliaria por la prorroga quiere cobrar 1 mes de comisión.
    ////
    ¿ESTO ES LEGAL?
    ¿AL HACER UNA PRORROGA DE UN CONTRATO DE ALQUILER EXISTENTE, QUEDAS FUERA DE LA NUEVA LEY DE ALQUILERES?

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