Consejos para sacar un crédito hipotecario en Argentina

Un crédito hipotecario implica que el banco te dé un préstamo a cambio de darles en garantía el derecho real de hipoteca en primer grado. La garantía es el inmueble, que ante la falta de pago del préstamo se ejecuta. Pero la letra chica de los contratos varía, veamos.

0) Calificar para el crédito y comparar tasas

La edad, los ingresos, la antigüedad laboral, el estado de salud y otras cuestiones como el color de la piel, la orientación sexual, la religión, pueden incidir para precalificar (el primer paso) a un crédito hipotecario. Por ejemplo, el Banco Credicoop tiene un tope de 50 años para quien contraiga un crédito UVA. Otros bancos fijan un tope de 30 años para quien saque un crédito a 30 años y así.

Las ratios de sueldo / ingresos / cuotas están pensados a favor del comprador, para poder repagar esa deuda. Si tenés deudas con tarjeta, te restan puntos.

En la práctica, conviene ir a cada banco y comparar. Si te piden ser cliente, podés elegir transferir tu sueldo allí. Es un derecho cambiar la cuenta sueldo al banco que el trabajador elija, siempre es gratuita. De esta manera, se podría acceder al beneficio como “cliente del banco” y obtener una reducción de la tasa, de uno o dos puntos. (Es que aparte de la UVA se suma una tasa baja del 5 al 8% anual).

 

1) No todo contrato es igual

Un crédito hipotecario no es “standard” sino que el contrato varía. Pedir una copia del contrato del préstamo para revisarlo y asesorarse antes y después de firmar. Por ejemplo, pueden variar:

-los supuestos de incumplimento (events of default), por ej. atraso de dos días

-los remedios ante el incumplimiento

-la posibilidad de vender o alquilar la unidad

-los seguros y demás gastos asociados (ver abajo)

-la posibilidad de hacer mejoras

-usos permitidos del inmueble

-cesión del crédito

-costo de cancelación anticipada

Las opciones son múltiples.

 

2) Evaluar los seguros

Hay un seguro obligatorio contra robo, incendio y demás. Aparte, a partir de cierto monto, un seguro de vida y demás. En cuanto a los seguros, siempre se puede optar por distintas aseguradoras, y por eso deben informar opciones con distintos costos; puede ser una forma de ahorrar unos pesos.

Hay causales por las cuales el seguro debe otorgarse, aunque la persona tenga VIH, pese a que se publicaron dos casos a las que un banco privado les denegó el crédito, a pesar de que estaba pre-aprobado, porque la aseguradora les negó el seguro de vida.

El diario La Nación también reportó otros ejemplos de usuarios rechazados por otras condiciones de salud, como tener un stent. En el caso del VIH desde ya es discriminación.

 

3) Costo financiero total

Siempre debe indicarse el CFT o costo financiero total, para toda financiación inclusive las de inmuebles. Esto incluye gastos administrativos, de otorgamiento, de seguros, informes, etc.  Esto puede hacer subir el costo, y cada banco tiene los propios.

Pedir el CFT entre distintos bancos y evaluar la mejor opción.

 

4) Elección del escribano

Quien contrata un crédito hipotecario puede elegir su propio escribano para la escritura de compraventa del inmueble. En los hechos, el banco suele designar a quien hace la hipoteca, pero lo otro corre por cuenta del comprador. Esto dice la ley 25093:

ARTICULO 1º — En el acto de la firma de las escrituras traslativas de dominio, las entidades financieras comprendidas en la Ley 21.526, deberán respetar la designación de los profesionales que las partes han acordado en el boleto de compraventa, observando las disposiciones de las leyes sobre defensa del consumidor y defensa de la competencia.

ARTICULO 2º — Comuníquese al Poder Ejecutivo Nacional.

Por ende, a elegir el escribano.

 

5) Inmueble donado complica todo

El nuevo código civil y comercial prácticamente saca del comercio un inmueble donado. Esto también lo invalida como garantía. Me explico. Si hay una donación, puede que un tercero (familiar) alegue también tener derecho y ejecute el inmueble. Tiene 10 años para hacerlo. Por ende, ese inmueble es medio precario durante ese plazo… Y por eso el banco no lo acepta.

A ver, antes, el código distinguía las donaciones que los padres hacen a sus hijos y las donaciones que alguien hace un tercero. De las primeras nacen títulos perfectos. En cambio, de las segundas el título puede resultar observable hasta que hayan transcurrido diez años desde que murió el donante. Esta interpretación permitió que la donación de padres a hijos fuera de uso frecuente.

Pero ahora el código nuevo iguala ambos tipos de donaciones y por ende torna el título observable por 10 años, quien sea que la haga. Esto hace que el inmueble salga del tráfico inmobiliario por ese lapso, a la espera de que aparezca (por ejemplo) un hermano que diga tener derecho.

 

6) Pensar en el largo plazo

Hoy en día el crédito UVA prácticamente equipara a la inflación con más el 6 o 7% según la tasa que se pacte. A esto hay que sumarles los gastos, el CFT. Ahora bien, la seguridad y predicibilidad de este instrumento a 10 años o más aún no puede predicarse. El gobierno está intentando construir objetivos de largo plazo pero los factores económicos y los cambios de rumbos políticos son frecuentes en la Argentina. De todos modos, y pese al riesgo inherente, pagar una cuota suele ser mucho mejor que pagar un alquiler. Una ventaja es que son en pesos, y no en dólares, lo que generaba un desajuste y sentencias como las de abajo.

Para ver la evolución de la UVA, acá.

Para seguir leyendo, ver más acá.

 

 

Anexo con sentencia sobre devolución en la moneda del mutuo

Exp. 20547/2013

2ª Instancia.- Buenos Aires, septiembre 27 de 2016.

¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

La doctora Ubiedo dijo:

La sentencia de fs. 168/175 rechazó —con costas a la vencida— la acción declarativa y de consignación deducida por V.J.S. contra A.D.G. en virtud de la cual pidió se diera certeza al importe adeudado y consignado en concepto de cuotas hipotecarias, otorgando fuerza de pago a cada uno de los depósitos.

El decisorio es apelado por la actora quien expresa agravios a fs. 189/199 los que son contestados a fs. 203/204.

El conflicto que motiva el proceso se generó ante el impedimento impuesto por el Estado Nacional, a través de resoluciones y comunicaciones del BCRA, al funcionamiento de un mercado libre de cambios y por ende al bloqueo de la compra de dólares y/u otra divisa extranjera sin restricción alguna. Esta circunstancia ha llevado a la deudora hipotecaria a consignar las cuotas adeudadas en pesos argentinos a la cotización del dólar estadounidense fijaba por el Banco Nación, solicitando se tenga por integro el pago así efectuado a fin de cancelar el mutuo hipotecario celebrado el 28 de julio de 2012 por actora y demandada en calidad de deudora y acreedora respectivamente. Considera que es la única manera de efectuar el cálculo de lo debido ya que no existe cotización de “mercado libre”, sino de “mercado negro”.

Por su parte la demandada rechaza la pretensión esgrimida sosteniendo que el contrato impone al deudor la entrega de la divisa estadounidense pero previéndose tres alternativas para el supuesto de imposibilidad de pago en aquella divisa por causas ajenas al obligado. Agrega que ninguna de ellas ha sido utilizada por la actora, limitándose a efectuar una liquidación que sólo satisface su interese y trasladando al acreedor el perjuicio derivado de la ausencia de un mercado libre de cambios.

Sostiene el magistrado de la instancia de grado que las partes previeron la imposibilidad de pago en la moneda extranjera y nada ha argumentado la deudora en punto a la imposibilidad de utilizar alguna de esas variables. En mérito a ello rechaza la demanda.

En sus agravios la actora recurrente insiste en su postura liminar, destacando que existe yerro en las apreciaciones del magistrado ya que en el caso no se trata de una ausencia de cotización de la moneda extranjera, puesto que existía un dólar oficial y por tanto legal, sino que estaba vedada la posibilidad de adquirir la divisa con la que saldar la deuda. Sostiene que contrariamente a lo que surge del decisorio, optó por una de las tres variables previstas en el contrato y ello en razón de que el acreedor nunca le manifestó cual de ellas era la que aceptaba.

Corresponde pues analizar los agravios que sustentan el recurso de la actora vencida, no sin antes destacar que conforme lo establecido por el ar. 7 del Cód. Civil y Comercial (texto aprob. por ley 26.994) el caso se enmarca en la normativa del anterior plexo normativo. Ello así en virtud de que los hechos que dieran lugar al conflicto se produjeron con anterioridad a la vigencia de ese nuevo ordenamiento.

II. El 28 de julio de 2012 las partes celebraron un contrato de mutuo con garantía hipotecaria en virtud del cual la demandada facilitó a la actora la suma de U$S 31000 para afrontar el pago del precio de compra de dos lotes de terreno en la localidad de Derqui, Partido de Pilar, Provincia de Buenos Aires, comprometiéndose la deudora a cancelar la deuda en 36 cuotas mensuales iguales y consecutivas de U$S 1000 con vencimiento la primera el 28 de julio de 2012 tres cuotas extraordinarias de U$S 2712 con vencimiento cada 28 de marzo de 2013, 1014 y 2015 respectivamente.

Lo reseñado resulta de la copia simple de escritura pública obrante a fs. 2/5 del proceso de consignación y no se encuentra controvertido como tampoco lo es el hecho de que a partir de la cuota 9, de marzo de 2013, no fue posible adquirir la moneda necesaria para cancelar las obligaciones pendientes. El debate se centra pues en como debía la deudora satisfacer su obligación de pago a fin de no incurrir en mora.

Como bien señala el magistrado de grado las partes actuaron previsoramente ya que establecieron tres variables para el caso de imposibilidad de pago en la moneda extranjera y si bien no surge de autos que la acreedora haya optado por alguna de esas variables considero que éste silencio no provocaba como efecto que la deudora pudiera exigir la aceptación de esa variable y otorgarle a los pagos efecto cancelatorio.

De la lectura de la cláusula XII del contrato de mutuo no surge —a mi juicio— la interpretación que el otorga la deudora al afirmar que era obligación de la acreedora elegir la variable y que ante su silencio era legítimo optar por la tercer variable por ser la única de posible implementación. Esto es, efectuar la consignación de cada una de las cuotas calculadas conforme la cotización oficial Banco Nación del dólar billete.

Una atenta lectura de dicha norma contractual permite afirmar que no era el acreedor quien debía elegir la variable a utilizar, sino que el deudor optaría por alguna de ellas y a partir de allí (como claramente se dijera) “podrá el Acreedor aceptar el pago de lo que se le adeude conforme alguna de las variables…” Es así que ineludiblemente la deudora debía ofrecer el pago a través de alguna de las variables y en base a ello el acreedor proceder a su aceptación o rechazo dando las razones del caso.

Pero, aún aceptando que la opción por alguna de las variables estuviera en cabeza del acreedor no puede valerse la actora recurrente de la falta de ejercicio de la misma para desobligarse de la manera como lo hizo cuando estaba a su alcance arbitrar los mecanismos para el cumplimiento de la obligación (v. esta Sala in re Expte. 71.287/2012 del 8 de marzo de 2016).

Véase que se dejó sentado que si por causas totalmente ajenas a la voluntad del deudor éste no pudiere hacer alguno o algunos o todos los pagos originados por el presente en la citada moneda estadounidense billete, podrá el Acreedor aceptar el pago de lo que se le adeude conforme una cualesquiera de las variantes que a continuación se establecen: a) la cantidad de dólares estadounidenses billete adeudada por todo concepto según cotización de la moneda argentina en los mercados de nueva York, Zurich o Montevideo, a elección del acreedor b) el valor de adquisición con mas los gastos que ello originare, en moneda argentina, de Bonos Externos de la República Argentina, con el cupón que a esa fecha corresponda debidamente adherido en cantidad y serie a elección del acreedor, según cotización de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires, que permita comercializarlos por una cualesquiera de las vías de los mercados del exterior antes citados y que el acreedor considera mas adecuado, para así obtener la cantidad de dólares estadounidenses billetes que se le adeuden; o c) la cantidad de pesos necesaria para adquirir la suma de dólares estadounidenses adeudada por todo concepto ello según cotización tipo vendedor en el mercado libre de cambios, si lo hubiere, a la fecha de pago.

Antes de celebrado el contrato (28 de julio de 2012) se fueron emitiendo por el Banco Central de la República Argentina (BNCRA) normas que paulatinamente comenzaron a restringir, cada vez en mayor medida, la posibilidad de compra de la divisa extranjera, hasta llegar al bloqueo total de esa operatoria, salvo las excepciones que se determinaron, específicamente.

Ellas fueron:

2 de julio de 2010: Comunicación A 5085, el Banco Central (BCRA) endurece normas relativas a la formación de activos externos de residentes. Impone control especial a la compra de billetes y divisas en moneda extranjera que superen la suma de 250.000 dólares en el año calendario. El 22 de noviembre de 2011, mediante la Comunicación A 5236, amplió esa normativa.

28 de octubre de 2011: Comunicación A 5239, el BCRA crea el “Programa de Consulta de Operaciones Cambiarias”, mediante el cual la AFIP supervisa todas las solicitudes de compra de divisas. Es el primer paso del cerco cambiario. Este programa fue implementado por la AFIP mediante la Resolución General 3210/2011. Entró en vigor el 31 de octubre.

10 de noviembre de 2011: Comunicación A 5245, el BCRA incluye excepciones al “Programa de Consulta de Operaciones Cambiarias”: organismos internacionales, Gobiernos locales, empleados públicos de ciertas provincias con un plazo determinado, a personas con créditos hipotecarios hasta 15 días corridos desde el 31 de octubre, jubilaciones del exterior, entre otras.

29 de diciembre de 2011: Comunicación A 5261, el BCRA obliga a la validación mediante dicho programa a clientes en concepto de turismo y viajes.

3 de enero de 2012: Comunicación A 5264, el BCRA regula normas para el ingreso y egreso de divisas, en materia de servicios, rentas y transferencias corrientes. Completada por la Comunicación A 5295, de abril.

9 de marzo de 2012: Comunicación A 5294, el BCRA dispone que los retiros de moneda extranjera con el uso de tarjetas de débito locales desde cajeros automáticos ubicados en el exterior, deberán ser efectuados con débito a cuentas locales del cliente en moneda extranjera.

Mayo de 2012: la AFIP bloqueó de facto la compra de dólares para el atesoramiento. Además, emitió la Resolución General 3333/2012, con la que instauró un régimen de información previo a fin de atender gastos en concepto de viajes al exterior, por razones de salud, estudios, congresos, conferencias, gestiones comerciales, deportes, actividades culturales, actividades científicas y/o turismo.

14 de junio de 2012: Comunicación A 5314, el BCRA reguló la compra venta de valores por parte de entidades financieras.

En posteriores resoluciones recaídas en la materia, ya celebrado el contrato, el BCRA prohibió —ya formalmente— la compra de dólares para atesoramiento (Comunicación A 5318/ 5-6— 2012 del BCRA) emitiendo normas y comunicaciones complementarias relativas —entre otras— a operaciones de compra de moneda extranjera con dinero bancarizado; autorizaciones para ayuda familiar, viajes y turismo, consumos con tarjetas de crédito, instrucciones judiciales para compra en dólares (entre otras) manteniendo la aludida prohibición y la consecuente inexistencia de un mercado libre de compra-venta de divisas.

Como se advierte las dificultades primero y la imposibilidad de adquirir dólares más tarde constituyó una circunstancia ya anticipada y de público conocimiento que en manea alguna torna al hecho de imprevisible. Ahora bien, más allá de esa esgrimida imposibilidad —no cuestionada por otra parte por la acreedora— lo cierto es que como bien lo señalara el magistrado de grado y por lo dicho las partes previeron y acordaron tres variantes de pago.

Por otra parte la actora recurrente ha calculado el importe de su deuda tomando en cuenta la cotización oficial (Banco Nación) de la moneda estadounidense, pasando por alto que esta posibilidad si bien pactada en el contrato lo era —como se señalara claramente— para el supuesto de existir un mercado libre de cambios como reza en la cláusula XII c), supuesto en el cual la cotización oficial constituye una más de las que rigen la oferta y la demanda y no alcanza una diferencia sustancial con el mercado libre.

Tampoco resultaba factible utilizar la variable a) de la cláusula pues ello conllevaba también a la necesidad de adquirir dólares, hecho no factible.

En suma, el deudor ha optado por una variable no operativa a los fines de otorgar al pago efectos cancelatorios, cuando estaba a su alcance cumplir con su obligación con la única alternativa subsistente.

III. El pago constituye uno de los medios extintivos de las obligaciones pues con él se cumple la prestación que constituye el objeto de la obligación (conf. arts. 724,725 del Cód. Civil (ley 340) hoy art. 825 del Cód. Civil y Comercial (ley 26.994). Su función esencial es la de “consumir el vínculo obligatorio mediante la realización de la finalidad para la cual había sido constituida, donde el efecto principal que provoca reside en la extinción del crédito, la satisfacción plena del interés del acreedor —salvo excepciones— y la consecuente liberación del deudor.

Es precisamente con sustento en estos principios que este Tribunal, al decidir en casos similares al presente, tiene dicho que frente a la normativa del BCRA y la inexistencia de un mercado libre de cambios no puede otorgarse efectos cancelatorios a un pago cuyo importe es calculado conforme “dólar oficial”, máxime que —como en el caso— las partes sólo refirieran a la cotización del Banco Nación para el caso de existir un mercado libre. (Expte. 69.028/2012 fallo del 22 de diciembre de 2015)

También ha destacado este Tribunal que al haberse previsto una obligación alternativa ante el pago en dólares estadounidenses, la cuestión queda reducida a activar los mecanismos a fin de que el acreedor ejerza la opción contractual referida, respecto de alguno de los objetos sujetos a elección (Expte. 31.173/2013 del 25 de junio de 2014). Y en el caso, visto los términos de la cláusula XII, cabía a la deudora someterse a ellos, sin forzar su interpretación.

En consecuencia, por todo lo expuesto, fundamentos volcados en el decisorio recurrido, normas y jurisprudencia citada, si mi criterio es compartido, propicio se confirme el pronunciamiento recurrido en cuanto rechaza la consignación y manda llevar adelante la ejecución promovida.

III. Respecto a las costas, atento el principio objetivo de la derrota y no encontrando mérito ni particulares circunstancias que permitan apartarse de lo establecido por el art. 68 del Cód. Proc. Civ. y Com. de la Nación, propicio su confirmatoria. Las de la Alzada serán impuestas a la actora perdidosa, por los mismos fundamentos.

Las doctoras Castro y Guisado adhieren al voto que antecede.

Se deja constancia de que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el art. 164 2° párrafo del Código Procesal y art. 64 del Reglamento para la Justicia Nacional, sin perjuicio de lo cual será remitida al Centro de Informática Judicial a los fines previstos por las Acordadas 15/2013 y 24/2013 de la C.S.J.N..

Por lo que resulta de la votación sobre la que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: Confirmar el pronunciamiento recurrido en cuanto rechaza la consignación y manda llevar adelante la ejecución promovida, con costas de Alzada a la actora. Regístrese, notifíquese y devuélvase. — Paola M. Guisado. — Patricia E. Castro. — Carmen N. Ubiedo.

 

Anexo sobre la acción de reducción de donaciones

El escribano Roque Silva escribió que la amenaza latente que establece el art 2386 de una acción de reducción sobre la donación y eso quita del comercio cualquier inmueble donado.

“Ahora, los herederos legitimarios perjudicados por una donación pueden atacar la última donación y
hasta resolverla, a su vez el Art 2458 consagra claramente el carácter reipersecutorio
subyacente en el art 2386, cuando establece que: “el legitimario puede perseguir contra terceros
adquirentes los bienes registrables-(aquí y a diferencia de Vélez que solo hablaba de inmuebles,
quedan incluidos todos los bienes registrables muebles e inmuebles)-el donatario y el
subadquirente demandado, en su caso pueden desinteresar al legitimario,
satisfaciendo en dinero el perjuicio a la cuota legítima”.-A parte de lo ya dicho, tal
es el celo por proteger a la legítima, que de prosperar la acción de reducción se
extingue en relación al legitimario reclamante los derechos reales constituidos
por el donatario o por sus sucesores, en otras palabras le son inoponibles conforme al Art 2457”, op. cit.

Y “al consagrarse la viabilidad de la acción de reducción con los
alcances y efectos ya vistos-en lugar de la acción de colación como tenía previsto el
antecedente de 1998 (art.2340)-con el nuevo código toda donación hecha a heredero
legitimario como las efectuadas a los no legitimarios, y/o terceros extraños, son pasibles de
la acción reducción, que adquiere en el nuevo código el carácter de una acción personal
de efectos reales reipersecutorios.-Este desacierto jurídico, tiene en el nuevo
ordenamiento legal, como único remedio morigerador a tan nefastas consecuencias las
soluciones propuestas por los artículos 245922 y 256023.-El Primero de los artículos prevé la
posibilidad de oponer las prescripción adquisitiva corta contra el progreso de una eventual
acción de reducción que como vimos tiene carácter reipersecutorio.-Es decir el
donatario o el subadquirente que hayan poseído la cosa donada por el término de
diez (10) años contados desde la adquisición de la posesión, podrán oponer a la
acción de reducción la prescripción adquisitiva de diez (10) años”.

 

Modelo de mutuo con garantía hipotecaria (no UVA)

MUTUO CON GARANTIA HIPOTECARIA.- ESCRITURA NUMERO UNO.– En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a doce días del mes de julio del año dos mil siete, ante mí, Escribano Autorizante, COMPARECEN: Acreedor(datos) y Deudor (datos). Y MANIFIESTAN: Que han convenido celebrar un contrato de mutuo con garantía hipotecaria, sujeto a las siguientes cláusulas: I. CONTRATO DE MUTUO: PRIMERO:(Monto) El Deudor RECIBE en este acto de manos del Acreedor, en calidad de préstamo, la cantidad de TREINTA MIL DOLARES ESTADOUNIDENSES en billetes de dicha moneda, por cuyo importe le otorga por la presente recibo.- SEGUNDO: (Plazo. Interés) Deudor se obliga a devolver el expresado préstamo en el plazo de DOS AÑOS con más un interés compensatorio pactado del doce por ciento anual sobre el total del saldo adeudado, pagadero por períodos mensuales vencidos.- TERCERO: (Vencimiento de servicios de interés) La primera de las cuotas del servicio de intereses vence el doce de julio de dos mil siete, y las subsiguientes los días doce de cada mes. Si el día de pago fuera inhábil, el mismo deberá efectuarse el primer día hábil siguiente.- CUARTO: (Domicilio de pago) El pago de los servicios mensuales de interés y del capital a su vencimiento, se efectuarán en el domicilio del acreedor, o donde éste en el futuro indique fehacientemente y dentro del radio de esta ciudad. En este acto el Acreedor establece como domicilio de pago el siguiente: calle Pagosiempre número …, piso 1…, de esta Ciudad.- QUINTO: (Retenciones impositivas) El interés compensatorio pactado excluye el Impuesto al Valor Agregado (IVA) o cualquier otro impuesto vigente o futuro que, en caso de corresponder, será a cargo del Deudor y se cancelará conjuntamente con cada pago de interés.- Asimismo, todas las sumas de dinero pagaderas por el Deudor bajo el presente contrato serán abonadas libres y exentas, sin retención o deducción de cualquier impuesto, tasa o gravamen de cualquier índole, presente o futuro, que sea aplicado, gravado, cobrado o retenido por cualquier autoridad, salvo que la retención ó deducción de tales impuestos, tasas ó gravámenes esté requerida por la ley o disposición aplicable. En tal caso el Deudor pagará los importes adicionales necesarios para que los montos netos que reciba el Acreedor (luego de tomar en cuenta tal retención ó deducción), sean iguales a los montos que el Acreedor hubiera recibido de no haberse requerido la retención o deducción de dichos impuestos o derechos.- SEXTO: (Moneda de pago) Es parte sustancial y determinante de este contrato que el importe adeudado sea restituido en dólares estadounidenses billetes.- SEPTIMO: (Modificación del sistema vigente de cambio) No siendo factible efectuar el pago en la forma pactada, ya sea por disposiciones legales o reglamentarias que restrinjan la compraventa de divisas estadounidenses, el Deudor deberá entregar la cantidad de pesos, o la moneda vigente en ese momento en el país, necesarios para adquirir en el Mercado Abierto Electrónico de Buenos Aires, Bonos Externos de la República Argentina de cualquier serie, que vendidos en los mercados de Nueva York o de Montevideo, a elección del acreedor, produzcan la cantidad de dólares estadounidenses adeudados, libres de todo gasto, comisión e impuestos.- A tal efecto se tomará la cotización del mercado al cierre de las operaciones del día hábil anterior al del pago.- Si dejasen de emitirse los bonos, o no cotizasen, haciendo imposible la determinación del tipo de cambio implícito previsto en el apartado anterior, se recurrirá al tipo de cambio vigente para la compra de dólares con pesos, o la moneda vigente en ese momento, en el mercado de Nueva York o Montevideo a opción del acreedor, al cierre de las operaciones del día hábil anterior al del pago.- OCTAVO: (Mora) La falta de pago, en tiempo, especie y forma pactados, producirá la mora y la caducidad de los plazos convenidos de pleno derecho, sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial alguna.- La falta de pago en la forma pactada de dos períodos consecutivos del servicio de interés autoriza al Acreedor a considerar como vencido el plazo concedido al Deudor, pudiendo en consecuencia ejecutar el total de la suma entregada en mutuo que sea debida a ese momento, con más sus accesorios.- NOVENO (Intereses punitorios) En caso de mora o ejecución regirá sobre el total adeudado un interés punitorio del doce por ciento anual (OPCIÓN: “que se capitalizará mensualmente y regirá hasta que el acreedor cobre lo que se le adeude”).- DECIMO: (Caducidad de los plazos) También se originará la mora y se producirá consecuentemente la caducidad de todos los plazos pactados por: a) la solicitud del Deudor de su quiebra, o su petición por terceros, o solicitud de concurso, o su declaración en quiebra; b) la formación de acuerdo concursal o preconcursal con parte o todos los acreedores del Deudor; c) el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones asumidas en este contrato, y en especial, las asumidas al constituir la hipoteca que garantiza el mismo.- DECIMOPRIMERO: (Cesión del crédito) El Acreedor podrá transferir el presente crédito hipotecario por cualquiera de los medios previstos en la ley, adquiriendo el o los cesionarios los mismos beneficios y/o derechos y/o acciones del Acreedor bajo el presente contrato, para lo cual deberá notificar al Deudor en forma fehaciente.- DECIMOSEGUNDO: (Cancelaciones anticipadas) En el presente contrato de mutuo con garantía hipotecaria, el plazo se presume establecido en beneficio de ambas partes, dejando a salvo la facultad del Deudor de precancelar el crédito en cualquier momento, abonando la totalidad de la deuda, incluyendo los intereses devengados hasta la fecha de la precancelación. El Deudor deberá comunicar al Acreedor su decisión de cancelar el crédito en forma anticipada fehacientemente (decisión que luego de comunicada, será irrevocable) con una anticipación no menor a tres días de la fecha del presunto pago. En caso de cancelaciones parciales anticipadas, las mismas no se realizarán en montos menores a cinco mil dólares estadounidenses, ni con una periodicidad inferior a un trimestre, y los intereses se recalcularán sobre el nuevo saldo de capital adeudado. No serán admitidos pagos parciales del servicio de intereses o pagos en especie.- DECIMOTERCERO: (Domicilios) Para todos los efectos legales derivados del presente, las partes constituyen los siguientes domicilios especiales: el Deudor en… y el Acreedor en….- II. ACUERDO HIPOTECARIO: PRIMERO: (Constitución de Hipoteca) En garantía y seguridad del mutuo pactado y sin perjuicio de la obligación general y solidaria que con sus demás bienes el Deudor contrae, el Deudor y su Hermano GRAVAN con DERECHO REAL DE HIPOTECA en primer grado a favor del Acreedor, por la suma de TREINTA MIL DOLARES ESTADOUNIDENSES, los INMUEBLES …..- La hipoteca se constituye por el monto total indicado, con más sus intereses y accesorios legales y convencionales, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 3111 del Código Civil.- SEGUNDO: (Reserva de rango) El hipotecante se reserva el derecho de constituir otra hipoteca de rango preferente hasta la suma de dólares estadounidenses cien mil.- TERCERO: (Obligaciones del hipotecante) Durante toda la subsistencia de la obligación hipotecaria, el propietarios se obliga a: a) Mantener el bien gravado con hipoteca en perfectas condiciones de mantenimiento, excepto el deterioro que el buen uso y el paso del tiempo puedan ocasionar, y no introducir en el inmueble alteraciones o desmejoras que disminuyan o puedan disminuir su valor de garantía a criterio del Acreedor; b) Abstenerse de celebrar todo acto o contrato que pueda perjudicar el inmueble o disminuir su valor, gravar, locar, arrendar, ceder, transferir o celebrar contratos constitutivos de anticresis, servidumbre, uso, comodato, habitación, leasing u otros derechos que impliquen una restricción sobre el inmueble, ni efectuar cualquier otro acto o hecho de disposición material o jurídica no enumerado en la presente que tenga por objeto o como consecuencia la disminución de la garantía hipotecaria que por la presente se instrumenta, sin el consentimiento expreso del Acreedor; c) Permitir al Acreedor visitar o inspeccionar el inmueble en cualquier tiempo y oportunidad, previa comunicación con no menos de tres días de anticipación; d) Pagar puntualmente las expensas, impuestos, tasas, contribuciones y servicios, tanto los presentes como los que en el futuro pudieran establecerse, incluyendo los suministros de agua, gas, electricidad y servicio telefónico, así como las demás cargas de cualquier orden o naturaleza que graven o afecten el inmueble hipotecado, y acreditar, siempre que el Acreedor lo requiera, el cumplimiento de dichas obligaciones, exhibiendo los comprobantes respectivos; e) Levantar cualquier embargo u otra medida cautelar trabada sobre el inmueble en la primera oportunidad procesal disponible y f) Asegurar el inmueble contra incendio y todo otro riesgo asegurable que, a juicio del Acreedor, sea necesario o conveniente cubrir, durante toda la vigencia del crédito y hasta su total cancelación, en una compañía de seguros de primera línea a satisfacción del Acreedor, designándose como primer beneficiario a este último.- CUARTO: (Procedimiento de ejecución) El incumplimiento del Deudor de cualquiera de las obligaciones asumidas, habilitará al Acreedor a iniciar en forma inmediata el trámite de ejecución, pudiendo optar, a su exclusivo criterio, por la vía de ejecución judicial o la de ejecución especial prevista en el Título V de la Ley 24.441. En caso de ejecución, el Deudor renuncia al derecho de recusar sin causa Juzgado y Secretaría donde se radique el juicio.- QUINTO: (Subasta) Lo hipotecado deberá subastarse por el martillero que el Acreedor designe, con la base de la deuda total reclamada a la fecha de procederse a la venta, con más los intereses, impuestos, tasas y contribuciones que se adeudaren sobre el inmueble. En caso de fracasar el primer remate por falta de postores, se efectuará una segunda subasta, con la base reducida en un veinticinco por ciento.- Si tampoco existieran postores, se ordenará la venta sin base y al mejor postor. Queda expresamente pactado que en caso de resultar el Acreedor o sus cesionarios adquirentes en subasta, quedarán eximidos de pagar seña y podrán compensar total o parcialmente el precio de compra con la deuda, debiendo calcularse esta última a la fecha en que el compradora deba depositar el saldo de precio. El Propietario se obliga a entregar lo hipotecado libre de ocupantes dentro de los diez días de verificado el estado físico y de ocupación del inmueble que determina el artículo 598 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, aceptando que en los avisos de remate se haga constar que el bien se entregará en esas condiciones a quienes resultasen compradores.- SEXTO: (Reinscripción de la hipoteca) El Propietarios autoriza al Acreedor a reinscribir la presente hipoteca cuantas veces fuera necesario, mientras no hubiere cancelado totalmente el capital y los intereses y demás accesorios del crédito. A tal efecto, el mismo confiere al Acreedor Poder Especial Irrevocable, en los términos de los artículos 1977, 1980 y concordantes del Código Civil, y por el plazo necesario, para que el Acreedor reinscriba la presente hipoteca cuantas veces fuera necesario, suscribiendo todo instrumento que fuera necesario a tal fin.- SEPTIMO: (Gastos e impuestos) Los gastos y honorarios correspondientes a la constitución, inscripción, reinscripción, reducción de monto y liberación parcial, y cancelación total, estarán exclusiva y totalmente a cargo del Deudor, y se realizarán ante el Escribano que designe el Acreedor. También correrán a cargo del Deudor los impuestos creados o a crearse que gravaren el capital o los intereses de estas operaciones.- OCTAVO: (Jurisdicción y competencia) Para todos lo efectos legales derivados del presente contrato, las partes se someten a la jurisdicción y competencia de los Tribunales Ordinarios de la Capital Federal, renunciando a todo otro fuero o jurisdicción que pudiera corresponder.- NOVENO: El Propietario podrá someter el inmueble al régimen de la Ley 13.512 y normas complementarias, subdividiéndolo el Propiedad Horizontal, prestando el Acreedor en este acto conformidad con dicha facultad, y obligándose a liberar del gravamen loa ó las unidades funcionales resultantes que sean enajenadas a terceros, en la medida en que las unidades funcionales que permanezcan en propiedad del hipotecante constituyan garantía suficiente del capital adeudado y sus accesorios.- IMPUESTO el Acreedor de los términos de la presente otorgada a su favor, manifiesta su conformidad y aceptación por ser lo convenido.- Y YO, EL ESCRIBANO AUTORIZANTE, HAGO CONSTAR: I) TITULO… II) CERTIFICADOS REGISTRALES… III) CERTIFICADO DE BIENES REGISTRABLES… IV) ETC… LEO la presente a los comparecientes, quienes manifiestan su conformidad y la suscriben ante mí, doy fe.- (fuente)

 

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Una publicación compartida de Sergio (@derechoenzapatillas) el 24 de Ago de 2017 a la(s) 11:10 PDT