La fuerza obligatoria de los contratos de arrendamiento en tiempos de pandemia: una mirada argentino-chilena

La regulación del alquiler o arrendamiento en Argentina y Chile y su impacto por la pandemia del coronavirus

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Por Sebastián Ferreyra Romea[1] y Francisco Hevia Vargas[2]

 

Introducción al contrato de alquiler o arrendamiento

La fortaleza de los contratos de arrendamiento en Argentina y en Chile fueron puestos a prueba por la pandemia. La crisis sanitaria y económica, acompañada por medidas oficiales de cuarentena, impactó sobre el uso y goce efectivo del bien sujeto a arrendamiento, sembrando innumerables dudas sobre el alcance de las obligaciones legales del arrendador y arrendatario.

En muchas situaciones, esto derivó en una renegociación de los términos contractuales, en una dispensa puntual o bien en un desenlace conflictivo en los tribunales.

En el presente trabajo nos proponemos analizar brevemente la normativa general de carácter contractual desde una óptica argentino-chilena, para luego adentrarnos en conceptos más granulares de la normativa de fondo y de emergencia que podría limitar la fuerza obligatoria de los contratos suscritos.

 

Breve repaso de elementos conceptuales en ambas jurisdicciones

  • El Contrato es ley para las partes

La ley argentina y la ley chilena consagran dos principios fundamentales en materia contractual: la obligatoriedad de los contratos y la libertad de contratación.

Según el Código Civil y Comercial de Argentina (CCCN), los contratos son obligatorios y vinculantes para las partes contratantes (art. 4, 959, CCCN) salvo que convencionalmente se lo modifique o rescinda, o que se verifique alguna excepción legalmente establecida, en cuyo caso el juez podrá modificar los términos contractuales.

Además, las partes tienen libertad para establecer los términos y alcances que le pretendan dar a sus obligaciones, actuando de buena fe (art. 9, 961 CCC), con cuidado y previsión (art. 729 CCC), y dentro de los límites impuestos por la ley, el orden público, la moral y las buenas costumbres. Caso contrario, el mismo será nulo y carente de efectos jurídicos (art. 1014 CCCN).

En Chile, el Código Civil (CC) establece que los contratos legalmente celebrados son una ley para los contratantes, por lo que los mismos no pueden invalidarse salvo que ello se haga de mutuo acuerdo o por causas legales (art. 1545 CC).

La ejecución de estos debe ser de buena fe, por lo que los contratos no solamente obligan a lo expresado en ellos, sino también a todas las cosas que emanan de la naturaleza de la obligación, o que por ley o costumbre pertenecen a ella (art. 1546 CC).

En ambos países, prevalece la voluntad de las partes por sobre las normas legales relativas a los contratos. Sin embargo, las normas legales regirán sobre las materias no previstas específicamente por las partes en sus contratos, y prevalecerán en materias de orden público.

  • ¿Se puede extinguir sin costo o renegociar un contrato de arrendamiento en tiempos de pandemia?

En línea con nuestro último comentario del punto anterior, la posibilidad de limitar la fuerza obligatoria de un contrato ya firmado (sea a través de una extinción sin costo o una renegociación de sus términos), dependerá de lo pactado entre las partes contratantes.

A priori, entonces, si las partes acordaron que el contrato podría ser extinguido o renegociado por cualquiera de ellas ante una pandemia, no habría ningún problema de hacer uso de dichas herramientas contractuales. La prudencia nos indica, no obstante, que este tipo de situaciones requieren de un análisis caso por caso, máxime cuando podríamos enfrentarnos ante regulaciones que imponen un deber de renegociar contratos de larga duración.

Dicho lo anterior, tal como existe en la legislación argentina y chilena la fuerza obligatoria de los contratos, también existen elementos normativos que permitirían restringirla, pero con distinta intensidad.

  1. ley en Argentina

Una empresa o persona física que opera en Argentina y es afectada por circunstancias extraordinarias podría alegar la extinción de los efectos del contrato, aduciendo:

(i) que se verificó un supuesto de caso fortuito o fuerza mayor, entendido este como aquel hecho que no ha podido ser previsto o que, habiendo sido previsto, no ha podido ser evitado (art 1730 CCCN), lo cual (en principio y sujeto a condiciones) extinguiría su obligación contractual, sin responsabilidad (art. 955 CCCN);

(ii) que la finalidad del contrato se ha frustrado debido a una alteración de carácter extraordinario de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración (art. 1090 CCCN), lo cual la habilita a terminar el contrato;

(iii) que la prestación a su cargo se volvió excesivamente onerosa debido a una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración, lo cual le permite terminar total o parcialmente el contrato, o pedir su modificación (art. 1091 CCCN) (doctrina de imprévision bajo el Derecho Francés).

La parte afectada podrá atinar a suspender los efectos de los contratos (y no extinguirlos), a través de la suspensión de cumplimiento (exceptio non adimpleti contractus) (art. 1031 CCCN) y la tutela preventiva (anticipatory breach of contract del derecho anglosajón) (art. 1032 CCCN). Ambas son medidas de autoprotección y de carácter preventivo, frente a un incumplimiento de la contraparte[3] o ante una grave amenaza de daño por su menoscabo en la aptitud de cumplir o en su solvencia.[4]

Los institutos extintivos y suspensivos antes mencionados (con excepción de la tutela preventiva, de reciente incorporación a nivel local) han recibido un voluminoso tratamiento jurisprudencial. Y con motivo de la normativa de emergencia económica generada dictada a raíz de la crisis del año 2001/2002, se forjó la doctrina del “esfuerzo compartido” con especial aplicación respecto de los mutuos hipotecarios en moneda extranjera. Esta doctrina se mantiene vigente al día de hoy.

  1. ley en Chile

A diferencia de lo que sucede en Argentina, en Chile no son muchas las situaciones que permiten a una de las partes excusarse de cumplir obligaciones legalmente contraídas.

Ni la teoría de la frustración del contrato ni la imprevisión se encuentran consagradas expresamente como principio general. En otras palabras, en caso de darse un cambio en las circunstancias que frustre la finalidad perseguida o haga más oneroso el contrato para una de las partes, en principio, la parte afectada debe cumplir igualmente el contrato en los términos pactados.

Según el CC, toda declaración de voluntad debe tener por objeto una o más cosas que se trata de dar, hacer o no hacer, debiendo dicho objeto ser lícito (art. 1460 y siguientes CC). El contrato debe además tener una causa real y lícita, siendo causa ilícita la prohibida por ley, contraria a las buenas costumbres o al orden púbico.

El artículo 1011 del CCCN establece que, en los contratos de larga duración, “las partes deben ejercitar sus derechos conforme con un deber de colaboración, respetando la reciprocidad de las obligaciones del contrato, considerada en relación a la duración total.
La parte que decide la rescisión debe dar a la otra la oportunidad razonable de renegociar de buena fe, sin incurrir en ejercicio abusivo de los derechos
”. El alcance de este deber – y sus contornos imprecisos – ha dado lugar a profundos debates doctrinarios (SERRANO REDONNET, Diego, Los contratos de larga duración en el nuevo Código Civil y Comercial, disponible públicamente el 5/10/2020 en el siguiente link http://mail.abogados.com.ar/los-contratos-de-larga-duracion-en-el-nuevo-codigo-civil-y-comercial/16111).

Dicho lo anterior, la fuerza obligatoria contractual puede ser morigerada si se produce un hecho constitutivo de fuerza mayor o caso fortuito, siendo para ello necesario que el hecho sea externo, irresistible e imprevisible (art. 45 CC). Otra de las alternativas es recurrir a la buena fe, pues existe un mandato legal para los contratantes de ejecutar los contratos de buena fe (art. 1546 CC), disposición que podría utilizarse para evitar el ejercicio de determinados derechos.

Reflexiones prácticas en materia de arrendamientos en el marco de la pandemia, desde una perspectiva de Argentina y Chile

 

  • Aproximación general en materia de contratos de arrendamiento

Al pensar en la pandemia y otros eventos de similar envergadura, inmediatamente se vienen a la mente conceptos como el de caso fortuito o fuerza mayor, y se tiende a concluir que los mismos constituirían eximentes de responsabilidad, pues nadie está obligado a lo imposible (impossibilium nulla obligatio est). Sin embargo, el análisis es más complejo y las situaciones deben analizarse caso a caso. Y como se verá a continuación, la ley argentina y la ley chilena tiene muchos puntos en común.

En contratos como el de arrendamiento para fines comerciales, los arrendatarios se han visto impedidos de continuar con sus negocios de forma total o parcial producto de la pandemia. Esto siembra la duda de si jurídicamente los arrendatarios se encuentran obligados a seguir pagando las rentas de arrendamiento pactadas en los contratos.

Dichas obligaciones dinerarias son obligaciones de género y no existe respecto de ellas una imposibilidad absoluta de pagar. Sin embargo, el arrendatario se ve impedido de utilizar el inmueble que arrendó para desarrollar su negocio. Podría, entonces, argumentarse que la causa de su obligación tiene como fundamento la obligación del arrendador de poner el inmueble para su efectivo uso y goce.

Y si esto no sucede, el arrendatario no resulta obligado al pago de la renta por operar la suspensión de incumplimiento (exceptio non adimpleti contractus) propio de los contratos sinalagmáticos (art. 1552 CC/art. 1031 CCCN).

La otra alternativa es señalar directamente que el contrato carece de causa para el arrendatario o que la misma se ha frustrado (art. 1090, CCCN), toda vez que el motivo que lo indujo a contratar ha desaparecido.[1] No obstante, la dificultad que ello acarrea es que en el caso de las cuarentenas la imposibilidad es sólo temporal, y no absoluta ni definitiva, por lo que el contrato no necesariamente se vería frustrado, salvo que las obligaciones  impactadas por la cuarentena tuvieren un plazo de ejecución esencial.

Desde el punto de vista del arrendador, no es del todo claro que exista un incumplimiento de su parte, pues los artículos del CC y del CCCN parecen referirse al deber de entregar el bien y conservarlo para el uso convenido, más que a obligarse a evitar que una situación externa (como la pandemia) afecte el desarrollo del contrato.

En esa dirección va el art. 1932 del CC, pues el mismo confiere derechos al arrendatario si no puede usar la cosa para los fines que ha sido arrendada, en la medida que ello sea consecuencia del mal estado o calidad de la cosa.

Del lado argentino, hasta junio de 2020 el art. 1203 del CCCN permitía al arrendatario rescindir el contrato o cesar con los pagos si no podía usar o gozar de la cosa (o ésta no podía servir para el objeto de la convención) por motivos de caso fortuito o fuerza mayor.

El alcance de esto fue muy discutido en el marco de la pandemia. A partir del 1 de julio, con la promulgación de la nueva ley de alquileres 27.551, el art. 1203 del CCCN fue notablemente expandido y cualquier causa no imputable al arrendatario puede servir como fuente para pedir la rescisión o cesar con los pagos mientras exista una imposibilidad de uso y goce.

Por su parte, en el Código Civil de Chile hay normas que se refieren al caso fortuito o fuerza mayor en materia de arrendamiento, tales como el artículo 1927 y 1983 del CC, pero no hay una disposición clara que zanje el tema.

En ambas jurisdicciones resulta relevante distinguir entre el caso fortuito (la pandemia misma) y la fuerza mayor (la declaración de cuarentena u otras restricciones por parte de la autoridad).

En el primer caso, resultará más difícil argumentar que el arrendatario se ve impedido de usar el inmueble, al no haber una restricción de desplazamiento como en el caso de las segundas. Y aun en el caso de la cuarentena, debe tenerse presente que mientras perdure, el arrendatario probablemente mantendrá su mobiliario en el inmueble, y además podrá continuar con su actividad si, por ejemplo, ofrece despachos a domicilio a sus clientes, como lo han venido haciendo centenares de negocios a través de las diversas aplicaciones que se encargan de la “última milla”.

Distinto parece ser el escenario cuando el “hecho del príncipe” impacta plenamente sobre el destino de la cosa dada en arrendamiento[1], en cuyo caso el arrendatario podría argumentar que ello impide el uso y goce del bien, y justificaría la rescisión o el cese temporal del arrendamiento.  Dicho esto, resulta siempre prudente un análisis caso a caso, y conforme la letra del contrato suscripto entre las partes.

 

A propósito de la normativa de emergencia

  1. ley en Chile

Fundado en los efectos del COVID-19, este año se presentó en Chile un nuevo proyecto[2] que busca reconocer la teoría de la imprevisión, mediante la adopción de un texto muy similar al del artículo 1195 del Código Civil francés. La idea ya había sido expresada de forma similar mucho antes en los Principios UNIDROIT sobre los Contratos Comerciales Internacionales (art. 6.2.3) y en los Principios del Derecho Europeo de Contratos (artículo 6:111).

Básicamente, el derecho que se confiere es a solicitar la renegociación del contrato, pudiendo el juez, en caso de no haber acuerdo al respecto y de ser ello solicitado por una de las partes, revisar el contrato o ponerle término en las condiciones y plazo que determine.

Previamente hubo otros intentos de incorporar la teoría de la imprevisión, como por ejemplo el proyecto del año 2017 el cual, a diferencia del presentado este año, proponía un parámetro concreto para definir la onerosidad (por ej. cuando importase un cumplimiento de más del doble del valor de la obligación pactada).

Otros dos proyectos se presentaron este año en materia de arrendamiento, uno de los cuales busca incorporar la fuerza mayor como excepción en caso de declaración de catástrofe, y el otro suspender por cierto periodo las medidas judiciales de embargo de bienes y de lanzamiento, habiendo este último avanzado su tramitación en el Congreso.

Hasta el momento, ninguno de estos proyectos se ha convertido en ley.

  1. ley en Argentina

Como se mencionó previamente, el CCCN de Argentina prevé una regulación expresa del caso fortuito o fuerza mayor (art. 1730, CCCN), la frustración de la finalidad del contrato (art. 1090, CCCN) y la imprevisión (art. 1091, CCCN). Además, prevé otros

institutos de carácter suspensivo (no extintivo) como ser la suspensión de cumplimiento (art. 1031, CCCN) y la tutela preventiva (art. 1032, CCCN). Adicionalmente, con carácter especial en temas locativos, el art. 1203 del CCCN le otorga al arrendatario la posibilidad de rescindir el contrato o cesar con los pagos debidos si no puede usar y gozar del bien.

Mención aparte merece el dictado de la normativa de emergencia en materia de arrendamientos que, a grandes rasgos, dispuso la suspensión de la ejecución de desalojos, congelamiento de cánones locativos y la prórroga de contratos de arrendamiento.[1] Tales medidas se originaron con el Decreto 320/2020 en marzo de 2020, y fueron recientemente prorrogadas, en gran medida, por 4 meses más mediante el Decreto 766/2020.

Todos estos institutos, de alguna u otra manera, relativizan la fuerza obligatoria de los contratos. Y dependiendo del caso concreto, todos o algunos podrían ser utilizados en el marco de esta pandemia.

Especialmente, la alteración extraordinaria e imprevisible ocasionada por la pandemia produjo un cimbronazo en los contratos con obligaciones pactadas en moneda extranjera.

En otras palabras, se impactó fuertemente la ecuación de valores y costos tenida en mente por las partes al momento de suscribir el contrato. Esto adquiere mayor relevancia frente a las recientes medidas adoptadas por el Banco Central de la República Argentina tendientes a restringir la compra y operación con moneda extranjera (Com. BCRA “A” 7030 y subsiguientes) a través del mercado único y libre de cambios (MULC).

Al respecto cabe recordar que nuestros tribunales, en ocasión de la crisis de 2001-2002, mostraron una fuerte proclividad por los principios de equidad en detrimento de la fuerza obligatoria del contrato.

Dichos decisorios sostuvieron, con fundamento en la Ley 25.561 de Emergencia Económica, que ambas partes debían soportar equitativamente los efectos de la crisis con relación al pago de ciertos créditos en moneda extranjera, más allá de lo convenido en el contrato[2] e incluso cuando el deudor se encontraba en mora de sus propias obligaciones.[3]

En el marco de esta nueva crisis económica, se observa que los tribunales comienzan a dictar medidas cautelares aplicando la doctrina del “esfuerzo compartido”, con base en motivos de equidad, razonabilidad y buena fe ante la abrupta variación de la cotización de la moneda extranjera y el impacto económico de la pandemia.[4]

Conclusión

De acuerdo al Derecho Chileno vigente, en principio no resulta posible alterar unilateralmente lo pactado en caso de cambiar las circunstancias, pues no se consagra como principio general la teoría de la imprevisión (a diferencia de lo que ocurre en materia de contratos administrativos).

En términos generales, la situación cambia en la Argentina, donde el derecho vigente reconoce la imprevisión y otros institutos que tienden a justificar legalmente un cambio en las circunstancias como límite de la fuerza obligatoria del contrato.

En contextos de alta volatilidad como el que nos toca atravesar, resulta fundamental utilizar al contrato como mecanismo para asignar los distintos riesgos y determinar con claridad qué parte los asume, con el fin de poder fijar correctamente el precio de cada contrato.

Resulta así clave analizar profundamente el alcance de las obligaciones asumidas por cada parte en el contrato. También revisar si dichos contratos refieren directa o indirectamente al manejo legal de cualquier situación imprevista.

En caso de silencio, se debe tener presente que los jueces contarán con mayor discreción para resolver la controversia. Y que esto también variará dependiendo del método de solución de controversias acordado en el contrato, en especial en caso de haberse pactado arbitraje con un árbitro que falle en equidad o ex aequo et bono, el cual tendrá aún mayor discreción para resolver la disputa.


1] Abogado miembro de la firma FERREYRA ROMEA (ferreyraromea.com), Buenos Aires, Argentina. Graduado en la Universidad de Buenos Aires (Diploma de Honor), Magíster en Derecho Empresario por la Universidad Austral (Becado en base al Mérito Académico, Diploma de Honor) y Magíster en Derecho por la London School of Economics and Political Science, Reino Unido (LSE) (Becado y distinguido con calificación Magna Cum Laude). Posee amplia experiencia en asuntos societarios, contractuales, de defensa de la competencia y en regulaciones bancarias y financieras. Participa en posiciones de liderazgo en Actividades de Voluntariado en Argentina y fue Presidente Fundador de la Competition Law Society en London School of Economics and Political Science, donde actualmente reviste el cargo de Consejero Especial y Embajador para Latinoamérica.

[2] Abogado graduado en la Universidad Adolfo Ibañez. Magister en Derecho Comercial y Corporativo por la London School of Economics and Political Science (LLM LSE). Actualmente Abogado Asociado en Infante Valenzuela Molina Abogados, República de Chile.

1 comentario
  1. Roberto dice

    Muy buen artículo, muy bien explicado todo,se agradece, gracias.

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